Wohnungskauf

Worauf sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

 

Der Wohnungskauf

Der Zustand des Hauses

Wie ist der Allgemeinzustand des Mehrfamilienhauses zu beurteilen, was wurde eventuell bereits  in den letzten Jahren am Haus erneuert (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Rohre...) Sind evtl. Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten geplant? Einen Überblick über bereits getroffene Entscheidungen können Sie den Protokollen (siehe weiter unten) der Eigentümerversammlungen entnehmen.
Wie viele Parteien wohnen in dem Haus und wie viele sind davon Mieter? Eigentümer achten in der Regel besser auf den allgemeinen Zustand und die Sauberkeit im Haus.
Vorsicht jedoch bei großen Eigentümergemeinschaften hier kann es oft Streitigkeiten geben, speziell bei der Eigentümerversammlung sind die Beschlüsse oftmals schwierig. Teilweise werden mehre (auch kleinere) Wohnblöcke zu einer großen Eigentümergemeinschaft zusammengefasst. Aber auch bei kleinen Gemeinschaften kann es Probleme geben, wenn z.B. 3/4 der Anteile in der Hand einer Familie liegen. Hier hilft ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten Jahre, um etwas mehr Klarheit zu bekommen.

 

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Nebenkosten

Nehmen Sie Einblick in die Nebenkostenabrechnung, vertrauen Sie sich nicht nur den Aussagen des Eigentümers. Hier finden Sie die tatsächlichen Nebenkosten für die Wohnung. 

Achten Sie auf die Abrechnungsmaßstäbe, wird nach Wohneinheiten, m² Wohnfläche oder Personenzahl abgerechnet und ist die Art der Verteilung sinnvoll? Müll sollte z.B. nach Köpfen pro Haushalt verteilt werden.  Die Kabelgebühren hingegen sind eher nach Wohneinheiten zu verrechnen.

Instandhaltungsrücklage

Erkundigen Sie sich auch nach dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Stehen Sanierungen oder Reparaturen am Haus wird das hier angesparte Geld verwendet. Ist kein, bzw. zu wenig  Geld angespart, kann eine Sonderumlage verlangt werden. Auch hier hilft der Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle.

Die Instandhaltungsrücklage ist Gemeinschaftseigentum und wird beim Verkauf der Wohnung nicht ausbezahlt, sie geht entschädigungslos auf den Käufer über.

 

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Die letzten 2 oder 3 Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung sollten Sie einsehen. Aus ihnen gehen die noch durchzuführenden und bereits abgeschlossenen  Reparaturen hervor. Auch der Zusammenhalt der Hausgemeinschaft kann sich im Protokoll der Versammlung (erstellt vom Verwalter) widerspiegeln. Gibt es regelmäßigen Ärger oder blockiert eine Mehrheit Sanierungsmaßnahmen, sollte dies hinterfragt werden!

Verwalter

Der Verwalter trägt eine große Verantwortung für die von ihm betreute Wohnanlage. Er erstellt die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan, sorgt für eine angemessene Instandhaltungsrücklage, leitet die Versammlungen der Wohnungseigentümer, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen etc.. ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor. Der Verwalter handelt treuhändig im Namen der Gemeinschaft.

Die Verwalterfirma wird für maximal 5 Jahre von der Eigentümergemeinschaft gewählt und von jedem Eigentümer mit der Nebenkostenabrechnung monatlich bezahlt.

 

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung benennt die jeweiligen Eigentumsanteile (Miteigentumsanteil) und gibt zugehörigen Räume bzw. Stellplatz o.ä. an, die häufig in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung regelt die Verhältnisse der Eigentümer untereinander und das Zusammenleben im Hause. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die Teilungserklärungen aushändigen.

Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr an Nebenkosten sind zu tragen. In der Teilungserklärung werden u.a. folgendes geregelt:

  • Abstimmungsverfahren (Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip)
  • Verwalterwahl
  • Gemeinschaftsordnung
  • Sondernutzungsrechte
  • Sondereigentum
  • Miteigentumsanteile
  • Veräußerungsbeschränkungen