Immobilienlexikon

 

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 W

Wegerecht
siehe Grunddienstbarkeit, die dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks das Recht zum Begehen oder Befahren des damit belasteten Grundstücks einräumt.

Werbungskosten
Bei der Einkunftsart "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" dürfen diverse Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden, wie z. B. Schuldzinsen während der Bauzeit, Geldbeschaffungskosten, Schuldzinsen nach Fertigstellung, Abschreibung aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen (Instandhaltungskosten), Verwaltungskosten.
Der Überschuss aus der Saldierung von Einnahmen/Werbungskosten kann positiv oder negativ sein und ist im Rahmen der Gesamteinkünfte bei der Besteuerung zu berücksichtigen.

Wertsicherungsklausel
Langjährige wiederkehrenden Leistungen werden normalerweise gegen den Geldwertschwund durch Wertsicherungsklauseln abgesichert. In der Immobilienwirtschaft sind sie deshalb üblich in Miet- und Pachtverträgen, Erbbaurechtsverträgen und Kaufverträgen, wenn ein Teil des Kaufpreises „verrentet“ wird.

Unterschieden wird nach der Preisklauselverordnung zwischen genehmigungsfreien, genehmigungspflichtigen und „vertragsspezifischen Klauseln“ die als „genehmigt gelten“.

Genehmigungsfrei sind vor allem sog. Leistungsvorbehaltsklauseln, bei denen die Neubestimmung der Anpassung den Vertragsparteien vorbehalten bleibt. Sie finden sich häufig in Gewerberaummietverträgen. In der Regel bestimmt im Falle der Nichteinigung ein unabhängiger Sachverständiger die neue Höhe der Leistung. Kostenelementklauseln sind ebenfalls genehmigungsfrei. Sie machen die zu leistende Vergütung oder den zu zahlenden Preis abhängig von der Kostenentwicklung (z.B. bei einem Vertrag mit einem Generalunternehmen von der Entwicklung der Löhne am Bau). Schließlich sind auch noch sog. Spannungsklauseln genehmigungsfrei. Bei ihnen wird die Höhe des geschuldeten Betrages vom künftigen Preis oder Wert eines gleichartigen Gutes abhängig gemacht. (Beispiel: Baupreis wird an der Entwicklung des Baukostenindex gekoppelt).

Die Wertsicherung von Erbbauzinsen ist genehmigungsfrei, wenn der Erbbauvertrag (siehe Erbpacht) mindestens 30 Jahre läuft. Dabei ist bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen, ohnehin die Vorschrift des §9a ErbbauVO zu beachten, wonach maßgeblich für die Erhöhungsobergrenze die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ist.

Soweit Genehmigungen erforderlich sind, ist dafür das Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn zuständig.

Werkvertrag
Der in § 631 BGB geregelte Werkvertrag verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werks. Der Besteller (Bauherr) wird zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Charakteristisch für den Werkvertrag ist dessen Erfolgsbezogenheit. Der Unternehmer schuldet also immer einen bestimmten Erfolg (z. B.: Fachgerechte Erstellung eines Gebäudes, Reparatur einer Heizungsanlage etc.). Ist der Werkvertrag auf die Erbringung von Bauleistungen gerichtet, wird er umgangssprachlich auch als Bauvertrag bezeichnet.

Wesentlicher Bestandteil
Wesentliche Bestandteile einer Sache sind solche, die von ihr nicht ohne Zerstörung oder Veränderung ihres Wesens getrennt werden können. Deshalb sind z.B. Gebäude oder Bäume wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks, ebenso fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen, z.B. eingebaute Badewannen, wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (und damit des Grundstücks).

Das bedeutet auch, dass ein wesentlicher Bestandteil nicht gesondert veräußert werden kann.

Das Erbbaurecht bildet eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass wesentliche Bestandteile eines Grundstücks nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können.

Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht verleiht das Recht, ein Grundstück bei Eintritt bestimmter vertraglich vereinbarter Voraussetzungen zurückzukaufen. Dinglich abgesichert werden kann das Wiederkaufsrecht nur durch eine Auflassungsvormerkung.

Wirtschaftlichkeitsberechnung (Wohnungswirtschaft)
Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes ermittelt. In der Wohnungswirtschaft spielte die Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere beim sozialen Wohnungsbau eine Rolle. Im Hinblick auf das Kostendeckungsprinzip wird dabei festgestellt, ob und inwieweit die laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes durch Mieterträge gedeckt werden. Für die Mieterträge war während des Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes als Obergrenze die Bewilligungsmiete zu berücksichtigen. Lag sie unterhalb der Kostenmiete, muss das Wohnungsunternehmen Aufwendungsverzichte hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben durchführen sollte.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt folgende laufende Aufwendungen:

Kapitalkosten, nämlich
• Fremdkapitalzinsen
• Erbbauzinsen
• Eigenkapitalzinsen
• begrenzt Tilgungsleistungen, die einen Tilgungssatz von 1% überschreiten (Tilgungen werden kalkulatorisch aus der Abschreibung finanziert)

Bewirtschaftungskosten, nämlich
• Abschreibung (Gebäudeabschreibung 1%)
• Verwaltungskosten (Pauschale)
• Instandhaltungskosten (Pauschale) und
• Mietausfallwagnis (2 von Hundert der laufenden Aufwendungen)
• Betriebskosten (Abrechnung durch Umlage)
• Umlagenausfallwagnis (2 von Hundert der Betriebskosten)"

Wirtschaftlichkeitsrechnung
Nach der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre gehören Wirtschaftlichkeitsrechnungen zu den Investitionsrechnungen. Es soll die Vorteilhaftigkeit einer oder mehrerer geplanter Investitionen ermittelt werden. Unterschieden wird zwischen statischen und dynamischen Modellen. Investitionsrechnungen liefern Entscheidungsgrundlagen für mögliche Investitionen.

Kennzeichnend für die statischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen ist die Ermittlung einer auf einen bestimmten Zeitpunkt oder Zeitraum bezogenen Wirtschaftlichkeit, wobei zeitliche Unterschiede im Verlauf der Einnahmen und Ausgaben innerhalb des Investitionszeitraums nicht oder nur durch Durchschnittsbildungen berücksichtigt werden.

Neben Kostenvergleichs-, Gewinnvergleichs- und Amortisationsrechnungen zählt auch die Rentabilitätsrechnung zu den statischen Verfahren. Die Kostenvergleichsrechnung wird angewandt, um für die kostengünstigere Version zweier oder mehrere verschiedener Investitionsalternativen zu ermitteln. In Betracht gezogen werden dabei sowohl die Betriebs- als auch die Kapitalkosten der Investition. Erstreckt sich die Nutzungsdauer des Investitionsgutes auf mehrere Perioden, geht man von Durchschnittskosten aus. Die Gewinnvergleichsrechnung stellt auf den Vergleich der sich aus zwei oder mehreren verschiedenen Investitionsalternativen ergebenden Gewinne (Erlöse – Kosten) ab. Die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität, der Gesamtkapitalrentabilität, des erweiterten „Return on Investment“ (ROI) bezieht sich auf durchschnittliche Verzinsung des für eine Investition eingesetzten Kapitals. Die Amortisationsrechnung ermittelt die Amortisationsdauer einer Investition. Es wird keine Veränderung der Zahlungsströme im Laufe der Zeit unterstellt.

Bei den dynamischen (finanzmathematischen) Investitionsrechnungen werden hauptsächlich drei verschiedene Verfahren unterschieden, nämlich die Kapitalwertmethode, die Annuitätenmethode und die interne Zinsfußmethode. Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den statischen Berechnungen die Unterschiede in der zeitlichen Entwicklung der sich aus der Investition ergebenden der Einnahmen und Ausgaben. Diese werden auf den Investitionszeitpunkt abgezinst. Bei der Kapitalwertmethode wird der Kapitalwert der Überschüsse berechnet, der sich aus den abgezinsten Ein- und Ausgaben einschl. Kapitalamortisation während des Investitionszeitraumes abzüglich des Barwertes der geforderten (Mindest-)Verzinsung, ergibt. Es handelt sich also um die Feststellung des Kapitalwertes der in den künftigen Perioden über die geforderte Kapitalverzinsung hinaus entstehenden Gewinne. Bei der Annuitätenmethode wird dieser Kapitalwert auf die Perioden des Investitionszeitraumes gleichmäßig „aufgeteilt“. Die interne Zinsfußmethode stellt auf die Entwicklung einer Rentabilitätskennzahl ab. Der interne Zinsfuß ist das Ergebnis der auf den Investitionszeitpunkt diskontierten Ein- und Auszahlungen (Überschüssen) zuzüglich der Kapitalamortisation, die sich aus der Differenz zwischen den Überschüssen und den erwirtschafteten Rückflüssen ergibt.

Wirtschaftsjahr
Das Wirtschaftsjahr kann abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Damit einhergehen entsprechende Verlagerungen von Bilanzstichtagen, Abrechnungsstichtagen und dergl. Kalenderjahr und Wirtschaftsjahr können auch im Rahmen einer einheitlichen Verwaltungseinheit für unterschiedliche Bereiche festgelegt werden. (Beispiel Jahresabrechnung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Kalenderjahr, bei gleichzeitiger Abrechnung von Heizperioden, Juni – Juli.) Einer einheitlichen Abrechnung auf der Basis von Kalenderjahren sollte im Zweifel der Vorzug gegeben werden.

Wirtschaftsplan
Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG).

Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, entsprechende Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

1.        die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

2.        die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

3.        die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Wohnungseigentumsanlage ab und obliegt im übrigen der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen zu beachten, so insbesondere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) abweichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hinsichtlich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Verwaltungskosten (z.B. Fahrstuhlkosten) oder auch Regelungen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvoller Weise an den Vorschriften der seit 1. Januar 2004 geltenden Betriebskosten-Verordnung orientieren, um bei vermieteten Eigentumswohnungen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest. Selbst ein falscher Wirtschaftsplan (z.B. falscher Verteilungsschlüssel) ist bindend, wenn keine Anfechtung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan bei Gericht und dessen Ungültigerklärung erfolgt.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zu Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Wohnungseigentümerversammlung zur genehmigenden Beschlussfassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Wohnfläche
Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet.

Zur anrechenbaren Grundfläche gehören:
• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind
• Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2m Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
• Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13m tief sind

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1m² Fläche

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z.B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z.B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoss) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 1.1.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an.

Wohnraumförderungsgesetz
Am 1. Januar 2002 trat das "Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts" ("Wohnraumförderungsgesetz") in Kraft. Nach § 9 Abs. 3 konnten die Bundesländer das Inkrafttreten dieses neuen Gesetzes auf 1. Januar 2003 verschieben.

Gleichzeitig wurde das II. Wohnungsbaugesetz im Hinblick auf die künftigen Fördermaßnahmen aufgehoben. Aufgehoben wurde auch das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz. Änderungen erfuhren u.a. das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung das Wohngeldgesetz und die II. Berechnungs-Verordnung (II. BV). Teile der II BV sollen durch eine neue Verordnung auf der Grundlage des § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes ersetzt werden. Dies bezieht sich auf einen neuen Betriebskostenkatalog und neue Wohnflächenberechnungsregeln. In Ausführung dieser Verordnungsermächtigung wurden am 1.1.2004 die neue "Wohnflächenverordnung" und die "Betriebskostenverordnung" in Kraft gesetzt.

Gefördert werden nach dem neuen Recht der Wohnungsbau der Ersterwerb und die Modernisierung von Wohnraum. In den Förderbereich mit einbezogen werden fernen der Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum und der Erwerb bestehenden Wohnraums. Die Förderung erfolgt durch Fördermittel, Bürgschaften und Zurverfügungstellung von verbilligtem Bauland. Zielgruppe sind nicht mehr die breiten Schichten der Bevölkerung, sondern Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Wohnraum selbst versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Nach wie vor sind Einkommensgrenzen für die Förderung zu beachten. Neu ist das Institut des Kooperationsvertrages, den die Gemeinden mit den Eigentümern von Wohnraum abschließen können. Gegenstände sind insbesondere die Begründung von Belegungsrechten zugunsten der Gemeinde einschließlich der im Rahmen der Förderung zu vereinbarenden Bindung an eine "höchstzulässige Miete". Gegenstand kann auch die Übernahme von wohnungswirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen sein, die der Verbesserung des Wohnumfeldes, der Behebung sozialer Missstände und der Quartiersverwaltung dienen. Es soll damit vor allem eine Ghettobildung von sozialschwachen Bevölkerungsschichten entgegen gewirkt werden.

Wohnung
Wohnung ist ein wirtschaftliches Gut, das das menschliche Bedürfnis eines „Daches über dem Kopf“ befriedigt. Es genügt darüber hinaus kulturellen, gesundheitlichen, sozialen und technischen Ansprüchen der Wohnungsnutzer. Teilweise sind Wohnungsstandards durch den Gesetzgeber (Bauordnungsrecht) vorgegeben, teilweise entsprechen sie einer Übereinkunft von Fachleuten, die sie definieren. So ist nach DIN 283 Blatt 1 unter einer Wohnung die Summe aller Räume zu verstehen, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Darunter muss sich eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit befinden. Nach den Landesbauordnungen muss außerdem jede Wohnung von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus, einem Flur oder Vorraum haben. Jede Wohnung, die heute gebaut wird, muss über ein WC und ein Bad mit Badewanne oder Dusche verfügen.

Von den Größenverhältnissen her betrachtet, wurde in der früheren Statistik zwischen Klein- Mittel- und Großwohnungen unterschieden (klein: – 65m² Wohnfläche, mittel: zwischen 65m² und 90m², groß: über 90m²).

Eine Sondergröße bildeten die „Kleinstwohnungen“ bis 45m² Wohnfläche. Diese Größeneinteilung ist überholt. Als repräsentative Normgröße, die die Gesamtheit des marktwirksamen Mietwohnungsbestandes repräsentiert, gilt nach dem RDM-Preisspiegel die 70m² Wohnung. (siehe Normobjekt) Steuerrechtlich muss eine Wohnung 23 m² nutzbarer Fläche umfassen, um als Wohnung anerkannt zu werden.

In der Vergangenheit gab es Überlegungen, die Wohnung zu einem „meritorischen Gut“ zu erklären. Das bedeutet, dass von der Befriedigung eines subjektiven Wohnbedürfnisses abstrahiert wird - das im Einzelfall sehr niedrig angesiedelt sein kann. Es kommt vielmehr auf einen definierten objektiven Wohnbedarf an, der im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung ein bestimmtes Wohnkonsumniveau vorschreibt. Insoweit besteht Verpflichtungsanspruch an die Haushalte hinsichtlich ihrer nachgefragten Wohnnutzung. So darf eine Überbelegung der Wohnung etwa durch übermäßige Untervermietung nicht stattfinden.

Die Wohnung wurde in der Vergangenheit auch als „Sozialgut“ definiert, wobei allerdings der Sinn verschwommen bleibt. Soweit die Wohnung einem Haushalt als sozialer Einheit zur Daseinsverwirklichung dient, ist dagegen nichts einzuwenden. Sofern aber damit der Gedanke verbunden wird, die Wohnnutzung sei von wirtschaftlichen Interessenlagen abzukoppeln und damit auch generell unterhalb kostendeckender Marktpreise zur Verfügung zu stellen, kann dies nur vorübergehend und in Ausnahmezeiten (etwa der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg) gelten. Die Konsequenz der aus einer solchen Haltung heraus praktizierten Wohnungspolitik zeigte sich offen im Schicksal des Wohnungsbestandes der früheren DDR. Während die Wohnung im vorindustriellen Zeitalter gleichzeitig Produktionsstätte war, fand im Zuge der industriellen Revolution eine Trennung von Wohnen und Arbeiten statt. Dies führt auch städteplanerisch zu einer funktionalen Trennung in Wohn- und Gewerbegebieten. Dies wurde vor allem durch die „Charta von Athen“ (1933) als Zielvorstellung proklamiert. Heute gehen die städtebaulichen Konzepte umgekehrte Wege. Es geht zur Vermeidung bzw. Verringerung von Verkehrswegen im Interesse der Umwelt um Mischung der Funktionen. Die künftige Entwicklung wird im Rahmen der „Neuen Ökonomie“ dadurch geprägt sein, dass die strenge Unterscheidung zwischen Wohnen und Arbeiten erheblich relativiert wird. Bestandteil künftiger Wohnungen wird zunehmend ein privat und geschäftlich zu nutzender virtueller Kommunikationsraum als Verbindungsstelle nach außen sein.

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch
Auf der Grundlage einer Teilungserklärung oder eines Teilungsvertrages nach dem WEG legt das Grundbuchamt von Amts wegen sog. Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an, die in Aufbau und Inhalt im wesentlichen dem herkömmlichen Grundbuch entsprechen. Es enthält auf dem Deckblatt den zusätzlichen Hinweis „Wohnungsgrundbuch“ (bei Nichtwohnräumen „Teileigentumsgrundbuch“). Im Bestandsverzeichnis wird jeweils der Miteigentumsanteil an dem Grundstück eingetragen mit dem Vermerk: „verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichneten Wohnung im 1. Obergeschoss. Für jeden Anteil ist ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Blatt 345 – 355)“.

Außerdem wird vermerkt, dass der hier eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis werden etwaige Veräußerungsbeschränkungen (Zustimmungserfordernisse des Verwalters) eingetragen.

Die Abteilungen I, II und III entsprechen im übrigen dem normalen Grundbuchaufbau.

Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Grundakte des Grundbuchs.

Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Haus. Die Einzelheiten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Wohnungseigentümer
Wohnungseigentümer ist derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer der dort bezeichneten Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingetragen ist. Solange der Erwerber eine Eigentumswohnung im Grundbuch noch nicht eingetragen ist, spricht man vom „werdenden“ Wohnungseigentümer. Dieser kann den im Grundbuch noch eingetragenen Eigentümer in der Eigentümerversammlung als Bevollmächtigter vertreten.

Wohnungseigentümerversammlung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist das Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Die Eigentümer beschließen nach bestimmten Stimmrechtsregeln, wobei nach dem WEG das Kopfprinzip für die Auszählung der Stimmen gilt.

Beschlussgegenstände sind die Angelegenheiten der Gemeinschaft, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Dazu zählen u.a. die Genehmigung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, die Aufstellung der Hausordnung sowie etwa erforderliche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Die Einberufung muss mindesten unter Einhaltung einer Frist von einer Woche erfolgen. Im Einladungsschreiben sollen die Beschlussgegenstände hinreichend genau bezeichnet werden.

Neben der jährlich einmal stattfindenden Eigentümerversammlung, die vom Verwalter einzuberufen ist, können auch außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Der Verwalter muss dies tun, wenn mindestens ein Viertel aller Wohnungseigentümer dies unter Angabe des Zwecks und der Gründe schriftlich verlangt. Ersatzweise kann auch der Verwaltungsbeirat die Einberufung vornehmen.

Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, muss der Verwalter zur Wiederholungsversammlung einladen. Diese ist dann ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Wohnungseigentümer beschlussfähig.

In der Gemeinschaftsordnung oder durch einen Organisationsbeschluss kann der Verwalter ermächtigt werden, sich des Instruments der „Eventualeinberufung“ zu bedienen, mit der Maßgabe, dass in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung für den Fall der Beschlussunfähigkeit der (ersten) Versammlung schon die Einladung zur Wiederholungsversammlung ausgesprochen wird. Diese findet in der Regel 30 Minuten später statt.

Über jede Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu führen, das vom Vorsitzenden der Versammlung (in der Regel der Verwalter) einem Wohnungseigentümer und - falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist - von dessen Vorsitzenden oder seinem Stellvertreter zu unterschreiben ist.

Fehlt der Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder dessen Stellvertreter zur Wohnungseigentümerversammlung einladen. Ist ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt, kann auf entsprechenden (begründeten) Antrag das zuständige Wohnungseigentumsgericht einen Notverwalter einsetzen, der die Versammlung einberuft.

Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist nach der gesetzlichen Regelung das Sondereigentum (Alleineigentum) an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WWEG).
Mit dieser gesetzlichen Definition (Zweckbestimmung) sind grundsätzlich Art und Umfang der zulässigen Nutzung der so bezeichneten Räume festgelegt.
Räume, die in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum bezeichnet sind, dürfen grundsätzlich nur für Wohnzwecke genutzt werden, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung selbst oder in der Gemeinschaftsordnung eine ergänzende oder abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Nach herrschender Rechtsprechung sind aber von der grundsätzlichen Zweckbestimmung (Nutzung für Wohnzwecke) abweichende Nutzungen dann zulässig, wenn die von der zweckwidrigen Nutzung ausgehenden Störungen nicht größer sind als die Störungen, die sich auch bei bestimmungsgemäßer Wohnnutzung ergeben würden.
Danach können auch als Wohnungseigentum bezeichnete Räume für bestimmte berufliche Zwecke genutzt werden (Anwalts-/Architekturbüro, Steuerberaterpraxis, Arztpraxis, allerdings keine Kinderarztpraxis).
Einer besonderen Zustimmung bedarf eine solche Nutzung nicht, wenn keine weitergehenden Störungen auftreten oder die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Zustimmung zur beruflichen Nutzung vorschreiben.

Wohnungseigentumsgesetz
Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches können an den wesentlichen Bestandteilen einer Sache keine besonderen Rechte eingeräumt werden (§ 93 BGB).
Da Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zählen, kann folglich an einzelnen Wohnungen oder Räumen in dem Gebäude auch kein selbstständiges Eigentum gebildet werden (§ 94 BGB).
Da es nach dem Zweiten Weltkrieg darum ging, möglichst schnell Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu schaffen und Kapital für den Wohnungsneubau zu mobilisieren, wurden deshalb bereits im Jahre 1951 die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um die Bildung von Einzeleigentum an Wohnungen und anderen Räumen und damit gleichzeitig eine breite Eigentumsbildung zu ermöglichen.
Mit dem Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, vom 15. März 1951 wurde der gesetzliche Grundstein für das "Eigenheim auf der Etage" gelegt.
Als Rahmengesetz regelt dieses Gesetz neben den eigentumsrechtlichen Grundlagen u.a. die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die gemeinschaftliche Verwaltung durch Wohnungseigentümer, Verwalter und Verwaltungsbeirat, die Instandhaltung und Instandsetzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Abrechnungs-, Rechnungslegungs- und Zahlungspflichten.
Die weiteren Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie aus dem mit dem Verwalter zu schließenden Verwaltungsvertrag. Soweit sich im Übrigen aus diesen Bestimmungen keine Regelungen ergeben, gelten die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Inzwischen sind nach diesen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes rund 4,5 Millionen Wohnungen in der Rechtsform des Wohnungseigentums entstanden, die etwa zur einen Hälfte von ihren Eigentümern selbst genutzt bzw. zur anderen Hälfte vermietet sind.

Wohnungserbbaugrundbuch
Wohnungseigentum kann auch auf der Grundlage eines Erbbaurechts begründet werden. In diesem Falle wird pro Wohn-/Teileigentum ein Wohnungs- / Teileigentumserbbaugrundbuch angelegt. Die Struktur entspricht dem des Erbbaugrundbuchs, wobei lediglich der Miteigentumsanteil und das damit verbundene Sondereigentum im Bestandsverzeichnis zusätzlich mit aufgeführt sind. Für den Erbbauzins haften die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch, wenn nicht eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen mit dem Grundstückseigentümer und damit die Begründung einzelner Schuldverhältnisse zwischen Wohnungseigentümer und Erbbaurechtsgeber vereinbart wird.

Wohnungsgrundbuch
Sowohl bei der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG) wie auch bei der Begründung durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) wird vom Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das als Wohnungsgrundbuch (bei Wohnungen) oder als Teileigentumsgrundbuch (bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) bezeichnet wird.
Im Bestandsverzeichnis wird der jeweilige Miteigentumsanteil eingetragen mit dem zusätzlichen Vermerk "verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. xx bezeichneten Wohnung und (gegebenenfalls) dem zugehörigen Kellerraum Nr. xx und dem Kfz.-Stellplatz Nr. xx".
Ergänzend wird vermerkt, dass der eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist.
Ebenfalls im Bestandsverzeichnis eingetragen sind weitere Regelungen – vielfach Beschränkungen – hinsichtlich der Veräußerung oder des Gebrauchs, ebenso vom Gesetz abweichende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG), beispielsweise zur abweichenden Kostenverteilung.
Diese Eintragungen sind deshalb von besonderer Bedeutung, weil vom Gesetz abweichende Vereinbarungen im Falle des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer nur dann Rechtswirkung entfalten, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Die Abteilungen I, II und III entsprechen dem normalen Grundbuchaufbau.

Wohnungsmangel
"Von Wohnungsmangel wird dann gesprochen, wenn die sich am Markt artikulierende Nachfrage nach Wohnraum zu angemessenen (in der Regel „historischen“) Bedingungen durch das Angebot nicht befriedigt werden kann. Als allgemeine Kennzahl für Wohnungsmangel wird in der Regel das Verhältnis der Zahl der Haushalte zur Zahl bewohnbarer Wohnungen herangezogen. Allerdings hat bei der sehr differenzierten Teilmarktstruktur des Wohnungsmarktes eine solche allgemeine Kennzahl keine besondere Aussagekraft. Bei der Vielzahl der Teilmärkte kann zum gleichen Zeitpunkt in einem Teilmarkt ein Angebotsmangel, in einem anderen ein Angebotsüberschuss bestehen. Wird in Deutschland ein ""geringes Angebot” zur Erzielung ""überhöhter” Mieten ausgenutzt, liegt der Tatbestand der ""Mietpreisüberhöhung” vor, die als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden kann."

Wohnungsprivatisierung
Wohnungsprivatisierung handelt von der Überführung von Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand (insbesondere Bund Länder und Gemeinden) in den privatwirtschaftlichen Bereich. Während der Bund seinen Wohnungsbestand weitgehend verkauft hat, verfügen die Bundesländer noch über einen Bestand von ca. 320.000 Wohneinheiten, die Gemeinden von ca. 2.500.000 Wohneinheiten. Die Privatisierung kann erfolgen durch Verkauf direkt an Mieter nach Begründung von Wohneigentum ("Mieterprivatisierung"), durch Verkauf an eine Privatisierungsgesellschaft, die sich dann um den Einzelverkauf an die Mieter kümmert, durch "Blockverkauf" an einen privaten Investor oder ein Wohnungsunternehmen, durch Unternehmensverkauf oder durch Gründung einer Wohnungsgenossenschaft.

Da sich die Privatisierung sozialverträglich steuern lässt, gibt es heute kaum mehr gewichtige Argumente gegen die Wohnungsprivatisierung, die vor allem Kommunen erheblich entlasten würde. Anreize für den Kauf der Wohnungen durch Mieter bestehen in der Gewährung von Sozialrabatten auf den Kaufpreis und die Gewährung von günstigen Finanzierungskonditionen.

Wohnungsrecht
Ein Wohnungsrecht ist ein subjektiv persönliches Recht, das im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen wird. Ein Wohnungsrecht wird dem Berechtigten meist im Gegenzug zur Übertragung, (Erbschaft oder Schenkung oder Verkauf) eines Wohnhauses eingeräumt. In der Regel ist das Wohnungsrecht unentgeltlich. Es kann aber vereinbart werden, dass der Berechtigte bestimmte Unterhaltungspflichten (laufende Instandhaltung der Wohnung) übernimmt. Die dem Eigentümer obliegenden Grundstückslasten können nicht mit dinglicher Wirkung auf den Wohnungsberechtigten im Rahmen des Wohnungsrechts übertragen werden. Da die Zweckbestimmung des Wohnungsrechts ausschließlich das Wohnen durch den Wohnungsberechtigten ist, kann ein Wohnungsrecht nicht an einem Teileigentum nach dem WEG begründet werden. Das Wohnungsrecht kann nicht entgeltlich bestellt werden. Ausgewichen wird deshalb in seltenen Fällen auf eine schuldrechtliche Entgeltvereinbarung, in der die Verpflichtung zur Entgeltzahlung zur Bedingungen für die Ausübung des Wohnungsrechts gemacht wird. Es erlischt mit dem Tode des Berechtigten oder mit der Zerstörung des Gebäudes.

Im Gegensatz zum Wohnungsrecht steht eine Wohnungsreallast, die zum Inhalt die Gewährung von Wohnraum (nicht an einer bestimmten Wohnung) hat. Die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers besteht in der Zurverfügungstellung von Wohnraum und seine Erhaltung.

Wohnungswirtschaft
Die Wohnungswirtschaft ist ein wesentlicher Teil der Immobilienwirtschaft. Sie umfasst im wesentlichen die Dienstleistungsbereiche und Marktvorgänge der wohnungswirtschaftlich ausgerichteten Immobilienentwicklung, der Errichtung von Miet- und Eigentümerwohnungen, der Bewirtschaftung, Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung des Wohnungsbestandes.

Die nachfolgenden Zahlen für 2002 (Quelle Statistisches Bundesamt) geben einen Einblick über die Mietbelastungen und das wohnungswirtschaftliche Versorgungsniveau.

42,2% aller Haushalte sind Eigentümerhaushalte. Der Rest wohnt zur Miete. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete, die ein Hauptmieter zu zahlen hatte, lag bei 408 EURO. Die durchschnittliche Streuung der Miete zwischen dem Einpersonenhaushalt und dem Haushalt mit 5 und mehr Personen liegt zwischen 384 und 563 EURO. In der Summe gaben für Wohnung, Wasser, Strom, Gas die Haushalte in Deutschland 2002 299,4 Mrd. EURO aus (einschließlich Mietwerte eigen genutzter Wohnungen). Dies sind 24,0% aller konsumtiven Ausgaben der Privathaushalte im Inland.

Strukturdaten Statistisches Bundesamt

2002

Einheit

Deutschland

früheres Bundes-
gebiet

neue Bundes-
länder

Wohnungsbestand

1000

38.957,1

31.232,4

7.724,7

Wohnungen je 1000 Einwohner

Anzahl

471

461

518

Bewohner pro Wohnung

Anzahl

2,63

2,22

1,9

Wohnfläche je Wohnung

Anzahl

84,0

88,3

71,8

Wohnfläche je Einwohner

m2

38,4

40,8

37,2

Räume je Wohnung

Anzahl

4,35

4,5

4,00