Immobilienlexikon

 

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Veräußerungsbeschränkung (Wohnungseigentum)
Die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht kann nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Von dieser allgemeinen Regelung gibt es Ausnahmen z.B. bei Veräußerung von Wohnungseigentum. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – des Verwalters – bedarf.

Die Zustimmung zur Veräußerung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden, wenn also der Erwerber als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund einer gemeinschaftswidrigen Gefahr unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit muss ihre Ursache in der Person des Erwerbers haben, ohne dass es auf sein Verschulden ankommt. Vorliegende Umstände, die darauf schließen lassen, dass der Erwerber seine Beitragspflichten nicht erfüllen wird, rechtfertigen die Versagung der Zustimmung.

Verjährung
Mit der Abnahme der Arbeiten an einem Bauwerk beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Sachmängelhaftung des Unternehmers. Grundsätzlich dauert die Frist nach § 638 BGB 5 Jahre. Wurde eine wirksame Vereinbarung nach VOB getroffen (§ 13 VOB, Teil B), dauert die Frist 2 Jahre. Bestimmt das Gesetz kürzere Fristen, so gelten diese.

Verkehrssicherungspflicht
Derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft (Haus, Schwimmbad, usw.), ist verpflichtet, alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, damit die Gefahrenquelle beseitigt wird. Unterlässt er diese Sicherungsvorkehrungen, kann er schadensersatzpflichtig gemacht werden. Kommt beispielsweise ein Passant vor einem Haus zu Fall, weil der Grundstückseigentümer im Winter nicht den Schnee geräumt hat, kann der Fußgänger Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer geltend machen. Gegen solche Schadensersatzansprüche können sich Hausbesitzer durch den Abschluss einer Haushaftpflichtversicherung schützen.

Verkehrswert
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (Beispiel: Wegerecht) tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grundstücks: erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Dies ergibt sich aus der Verkehrswertdefinition des §194 Baugesetzbuch.

Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Beispiel: Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen „Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden.

Die Anlässe hierfür können vielfältig sein: Vermögensauseinandersetzungen zwischen Erben oder Eheleuten bei Ehescheidung, Zwangsversteigerungen, Überprüfung von finanzamtlichen Wertfestsetzungen, Beleihungen usw. Zu unterscheiden ist hinsichtlich der Adressaten für solche Bewertungen zwischen Gerichtsgutachten und Privatgutachten.

Verkehrswertgutachten
kann Verkäufer oder Käufer veranlassen, um verlässlichen Kaufpreis zu ermitteln. Hierbei ermittelt der Sachvertändige den Ist-Zustand des Hauses, erforderlichen Modernisierungsumfang, den Bodenwert und schließlich den Verkehrswert fest (mit ausführlicher Begründung).

 

Vermessungsamt
Behörde, die durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure amtliche Lagepläne von Grundstücken erstellen lässt und ins Kataster einträgt. Dort kann man ins Kataster einsehen und bei berechtigtem Interesse einen Katasterauszug beantragen, der das Grundstück mit seinen Abmessungen beschreibt.

Vermieterpfandrecht
Der Vermieter eines Grundstücks oder einiger Räume erwirbt ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dieses Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes. Begründet wird es durch „Einbringen“. Hierunter ist das bewusste Hineinschaffen in die Mieträume zu verstehen. Sachen, die in den Mieträumen hergestellt worden sind, gelten gleichfalls als eingebracht. Nicht eingebracht sind jedoch Gegenstände, die sich nur vorübergehend in den Mieträumen befinden. Stellt der Mieter regelmäßig sein Kraftfahrzeug auf dem Mietgrundstück ab, so ist es eingebracht. Das Vermieterpfandrecht geht anderen Pfandrechten vor. Allerdings müssen die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen und dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Wegen des Pfändungsschutzes hat das Vermieterpfandrecht bei Wohnraum (gegenüber Gewerberäumen) nur eine eingeschränkte Bedeutung.

Versammlungsprotokoll
Die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind in eine Niederschrift aufzunehmen. Verantwortlich dafür ist der Versammlungsleiter, der nicht zwingend mit dem Verwalter identisch sein muss. Zur inhaltlichen Gestaltung gibt es keine Vorschriften. Unterschieden wird zwischen einem Ablaufprotokoll und einem Beschlussprotokoll. Die für den Beschluss maßgeblichen Gründe sollen auf jeden Fall in das Protokoll mit aufgenommen werden. Die Beschlüsse müssen textlich einwand- und widerspruchsfrei unter Hinzufügung der Abstimmungsergebnisse (Ja, Nein, Enthaltungen) wiedergegeben werden. Soweit Ablaufprotokolle gefertigt werden (eher die Ausnahme), sind auch in ausgewogener Weise Diskussionsbeiträge über die Anträge wiederzugeben, die die Abstimmungsergebnisse beeinflussen konnten.

Das Protokoll ist nach herrschender Auffassung innerhalb von 8 Tagen anzufertigen und muss vom Versammlungsvorsitzenden, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Stellvertreter und von einem Wohnungseigentümer unterzeichnet werden. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Versammlungsniederschrift einzusehen. In der Praxis ist es üblich, eine Kopie des Protokolls an die Wohnungseigentümer innerhalb einer 3-WochenFrist zu versenden. Die Beschlussanfechtungsfrist beträgt 4 Wochen.

Verteilungsschlüssel (Wohnungseigentum)
Die Verteilung der Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG).

Von dieser gesetzlichen Bestimmung kann durch eine Vereinbarung abgewichen werden (§ 10 Abs. 1 und 2 WEG). So kann ein Verteilungsschlüssel vereinbart werden, der sich beispielsweise nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Wohnungen oder auch nach der Personenzahl richtet.

Eine solche abweichende Regelung kann bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie kann aber auch durch die späteren Eigentümer erfolgen, vorausgesetzt, alle Eigentümer stimmen dieser abweichenden Regelung zu.

Damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf sie allerdings der Eintragung in das Grundbuch. Unterbleibt die Eintragung wirkt sie zwar unter den beteiligten Eigentümern, verliert aber ihre Rechtswirkung, wenn ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft eintritt. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist nichtig, das heißt, er ist auch ohne Anfechtung rechtsunwirksam.

Vertragsstrafe
Die Vertragsstrafe stellt für den Bauherrn ein sehr effizientes Druckmittel dar, den Bauunternehmer/Handwerker zur ordnungsgemäßen Erbringung seiner Arbeiten zu veranlassen. In der Baupraxis wird entweder die nicht fristgemäße Fertigstellung der Arbeiten oder aber die nicht ordnungsgemäße Erbringung der Bauleistung unter Vertragsstrafe gestellt. Kommt es dem Bauherrn auf die fristgemäße Fertigstellung an, muss der Unternehmer üblicherweise für jeden Verzögerungstag einen bestimmten Prozentsatz des Auftragswertes als Vertragsstrafe entrichten. Eine Vertragsstrafe, bedarf in jedem Fall einer Vereinbarung zwischen Bauherrn und Bauunternehmer/Handwerker.

Verwalter
Der Verwalter i.S.d. WEG ist das Organ der Wohnungseigentümer, das deren Beschlüsse auszuführen und dafür zu sorgen hat, dass die mit der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage gesetzlich vorgegebenen Verwaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Verwalter kann eine natürliche oder juristische Person sein, nicht dagegen eine BGB-Gesellschaft oder eine oHG. Der Verwalter kann seinen Verwaltungsbestand nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer an Dritte übertragen. In diesem Falle ist eine ausdrücklich Bestellung des Dritten durch die Wohnungseigentümer erforderlich. Der Verwalter einer neu entstehenden Wohnungseigentumsanlage wird in der Regel nicht von den Wohnungseigentümern, sondern vom Bauträger im Rahmen der Gemeinschaftsordnung bestellt. Die Bestellung kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers auch vom Amtsgericht erfolgen, wenn z.B. ein Verwalter fehlt und deshalb eine die Eigentümerversammlung zum Zwecke der Verwalterbestellung nicht einberufen wird.

Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen. Dessen Aufgaben und Befugnisse können die Wohnungseigentümer weder einschränken noch anderen Personen übertragen. Der Zeitraum der Bestellung des Verwalters darf 5 Jahre nicht überschreiten. Die wiederholte Bestellung ist möglich; sie bedarf eines erneuten Beschlusses frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.

Zu den Verwalteraufgaben zählt die jährliche Einberufung einer Eigentümerversammlung, auf der regelmäßig die Abrechnung des vergangenen Kalenderjahres und der Wirtschaftsplan des gegenwärtigen Kalenderjahrs von ihm vorgelegt und erläutert wird. Die Entlastung bedeutet Einverständnis mit der Geschäftsführung des Verwalters im abgelaufenen Wirtschaftsjahr und Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche, soweit die solche Ansprüche begründenden Umstände bekannt oder erkennbar waren.

Einen Anspruch auf Entlastung hat der Verwalter nicht. Er kann allerdings von der Wohnungseigentümergemeinschaft Offenlegung der für die Nichtentlastung herangezogenen Gründe verlangen. Im Regelfall wird der Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig. Die Höhe seines Entgelts richtet sich nach der zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter im Verwaltervertrag getroffenen Vereinbarung.

Die Vergütung kann jederzeit durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung zwecks Anpassung an das Preis-/ Kostengefüge erhöht werden. Die Höhe der Verwaltervergütung ist sehr unterschiedlich; sie wird nicht nur von der Qualität und dem Umfang der Leistungen des Verwalters bestimmt, sondern auch von der Objektgröße, den jeweiligen Marktverhältnissen und der Ortsüblichkeit beeinflusst. Für die Erfüllung von Aufgaben, die dem Verwalter über das gesetzliche Maß hinaus - durch Verwaltervertrag oder Mehrheitsbeschluss - auferlegt werden, können Zusatzvergütungen vereinbart werden. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem der Verwalter bestellt worden ist, ist zugleich ein Angebot zum Abschluss des Verwaltervertrages.

Ein Verwaltervertrag kommt bereits dadurch zustande, dass der Bestellte die Bestellung annimmt, sei es mündlich, schriftlich oder konkludent durch Aufnahme seiner Tätigkeit. Der Inhalt des Vertrages richtet sich dann nach den gesetzlichen Bestimmungen. Es ist ratsam, einen schriftlichen Verwaltervertrag abzuschließen, der als Geschäftsbesorgungsvertrag die wichtigsten Einzelheiten zwischen den Vertragspartnern regeln sollte.

Verwaltervertrag
Grundlage für den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft ist die Bestellung des Verwalters. Ohne Bestellung wäre ein Verwaltervertrag unwirksam. Übernimmt der Verwalter – ohne bestellt zu sein – Verwaltungsaufgaben, handelt er als Geschäftsführer ohne Auftrag, mit der Folge, dass ihm nur ein Aufwendungsersatz zusteht. Im Außenverhältnis kann er in die Situation geraten, dass er als vollmachtloser Vertreter handelt.

Der Abschluss eines formellen Verwaltervertrages ist nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande. Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung.

Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im WEG weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitergehende Verpflichtungen als im WEG genannt übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (z.B. Zustimmung zur Wohnungsveräußerung, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben, können z.B. sein Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen usw.

Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer deren Miteigentumsanteil. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, muss dies in der Gemeinschaftsordnung so geregelt werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln z.B. Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs-, oder Umbauarbeiten.

Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragesverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen.

Verwalterwechsel
Der Verwalter hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres - in aller Regel das Kalenderjahr - seine Abrechnung zu erstellen. Der zum Jahresende (31. Dezember) ausscheidende Verwalter ist dann nicht mehr im Amt, so dass der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet ist. Der Vorgänger hat eine Rechnungslegung - unter Beifügung sämtlicher Belege - vorzunehmen. Auch bei einem Verwalterwechsel während des Jahres ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet.

Verwaltungsbeirat
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat, sofern dieser bestellt ist (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Verwaltung, der Verwalter ist verantwortlich für die Durchführung der Verwaltung und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Daneben weist ihm das Gesetz besondere Aufgaben zu, nämlich die Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, der Rechnungslegung und der Kostenvoranschläge. Vor der Beschlussfassung hierüber soll der Verwaltungsbeirat gegenüber den Wohnungseigentümern in der Versammlung schriftlich oder auch mündlich eine entsprechende Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG). Im konkreten Einzelfall können dem Beirat auch weitere Aufgaben durch mehrheitliche Beschlussfassung übertragen werden, soweit diese Aufgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und dadurch die ureigenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters nicht beeinträchtigt, eingeschränkt oder aufgehoben werden.

Der Verwaltungsbeirat wird von der Wohnungseigentümerversammlung gewählt bzw. bestellt. Er setzt sich zusammen aus drei Wohnungseigentümern, von denen einer als Vorsitzender und die beiden weiteren als Beisitzer fungieren. Bestellt die Wohnungseigentümerversammlung im konkreten Fall mehr als drei Mitglieder als Verwaltungsbeirat und gegebenenfalls auch einen oder mehrere Nicht-Eigentümer ist der konkrete mehrheitliche Bestellungsbeschluss nur gesetzeswidrig, nicht aber nichtig. Erfolgt also keine Anfechtung und Ungültigerklärung durch das Gericht, ist auch ein Beirat wirksam bestellt, dessen Zahl und Zusammensetzung der gesetzlichen Regelung widerspricht.

Verzugszinsen
Verzugszinsen sind Zinsen, die einem Schuldner, z. B. dem Kreditnehmer, berechnet werden, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt.

VOB
VOB ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Sie besteht aus den Teilen A, B und C. Teil A enthält die "Allgemeine Bestimmungen zur Vergabe von Bauleistungen". Dieser Teil der VOB stellt Regeln über ein förmliches Verfahren auf, nach dem Bauleistungen zur Ausführung vergeben werden. Im Teil A der VOB werden also die Beziehungen des Auftraggebers zu den Anbietern von Bauleistungen ("Bewerbern") in dem vorvertraglichen Zeitraum bis zum Abschluss des Bauvertrages geregelt. Die Teile B und C der VOB enthalten "Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (Teil B) und "Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen" (Teil C). Beide Teile ergänzen sich zu einem Vertragswerk, in dem der Teil B die nach dem BGB für den Bauvertrag geltenden gesetzlichen Regelungen ändert und ergänzt und der Teil C technische Regeln über die Beschreibung, Ausführung und Abrechnung einzelner Bauleistungen aufstellt.

VOB- Vertrag
Hierunter versteht man einen Bauvertrag, bei dessen Abschluss die Parteien ausdrücklich die Geltung der VOB vereinbart haben. Gegenstück hierzu ist der BGB-Vertrag, der allein auf den Bestimmungen des Werkvertragsrechts (Werkvertrag) basiert. Vorkaufsrecht: Nach §§ 24 und 25 BauGB besitzt die Gemeinde zur Sicherung und Verwirklichung ihrer Bauleitplanung ein Vorkaufsrecht. Dieses umfasst beispielsweise auch Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn das fragliche Grundstück im Bebauungsplan für öffentliche Nutzungszwecke vorgesehen ist. Technisch wird die Verwirklichung des Vorkaufsrechts wie folgt gesichert: Der Grundstücksverkäufer ist verpflichtet, den Abschluss eines Kaufvertrags unverzüglich der Gemeinde mitzuteilen. Diese hat dann zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht (durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung) auszuüben. Macht sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, stellt sie ein so genanntes Negativattest aus.

Vollgeschoss
Bauordnungsrechtlich ist jedes Geschoss ein Vollgeschoss. Überwiegend ist in den Landesbauordnungen eine Mindesthöhe von 2,30 m bestimmt, soweit die Räume zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sein sollen. Gemessen wird von der Fußbodenoberkante zur Fußbodenoberkante des darüber liegenden Geschosses (Bayerische Bauordnung).

In der Musterbauordnung wird die „lichte Höhe“ vorgeschlagen. Aufenthaltsräume in Kellergeschossen sind nach den meisten Landesbauordnungen möglich, wenn ihre Fußbodenoberkante nicht mehr als 0,7 m (teilweise sind 0,5 m vorgeschrieben) unter der natürlichen Geländeoberfläche liegt und die natürliche Belichtung durch ein Fenster einen Lichteinfallswinkel von 45° ermöglicht.

Nach der Musterbauordnung muss die Deckenoberkante mehr als 1,4 m über die festgelegte Geländefläche hinausragen, wenn das Kellergeschoss als Vollgeschoss gelten soll.

Ausnahmen sind nach den Länderbauordnungen möglich (Verkaufsräume, Räume für Gaststätten und sonstige Aufenthaltsräume, wenn sie zusätzlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen. Aufenthaltsräume in Dachgeschossen müssen zur Hälfte ihrer Grundfläche mindesten eine lichte Höhe von 2,3 m haben (Sächsische Bauordnung). Die Darstellung zeigt, dass gerade im Bereich der Festlegung dessen, was ein Vollgeschoss ist, die Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen doch auseinandergehen. Es ist deshalb ratsam, die für das jeweils zu beurteilende Objekt oder Bauvorhaben maßgebliche Bauordnung zu Rate zu ziehen. Die Musterbauordnung hat nur empfehlenden Charakter.

Vollstreckungstitel

Eine öffentliche Urkunde, aus der sich ergibt, dass ein privatrechtlicher Anspruch vollstreckbar ist.

Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird oft von Kreditinstituten bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens zur Deckung entstehender Verluste erhoben.

 

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB, das sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben kann. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer „dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise“ deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Dies verleiht allerdings dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht vom Vertrag mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über 2 Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mittel geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht 6 Monate. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht.

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche - also im Grundbuch eingetragene - Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt.

Es kann jedoch im notariellen Kaufvertrag eine „Maklerklausel“ aufgenommen werden, die dem Makler die Provision sichert (rechtlich in Form eines Vertrages zugunsten Dritter). In einem solchen Fall muss dann auch der Vorkaufsberechtigte diesen Teil des Kaufvertrages erfüllen und die Provision bezahlen.
 

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