Immobilienlexikon

 

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Tagesordnung (Wohnungseigentümerversammlung)
Die Tagesordnung ist ein notwendiger Teil der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung. Aus der Tagesordnung soll der eingeladene Wohnungseigentümer entnehmen können, mit welchen Beschlussgegenständen sich die Versammlung befassen wird.

Entscheidend für den Anspruch auf Ausführlichkeit und Genauigkeit der Tagesordnung ist das Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Allgemeine Ankündigungen in Form von Stichworten sind zu vermeiden.

Teileigentum
Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Wohnungseigentums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Gesetzgeber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Bodenraum oder auch als Garage.
Ausdrücklich ausgeschlossen ist aber die Nutzung für Wohnzwecke.
In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, allgemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG dadurch eingeschränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" etc. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Ausnahme, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist allerdings die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig.

Teilungserklärung
Ein Grundstückseigentümer kann sein Eigentum am Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilen, dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).
In dieser Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung.
Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer bereits um mehrere Eigentümer (z.B. Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung durch einen Einräumungsvertrag (§ 3 Abs. 1 WEG), also durch eine vertragliche Regelung der Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile und entsprechende Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Teilungsgenehmigung
Häufig möchte der Bauherr im Zusammenhang mit seinem Vorhaben sein Grundstück teilen. Hierfür benötigt er nach § 19 BauGB eine Genehmigung, die so genannte Teilungsgenehmigung. Dazu bedarf es zunächst einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, aus welcher sich der Wunsch des Bauherrn nach Teilung des Grundstücks ergibt. Der abgeteilte, in der Fachsprache "abgeschriebene", Grundstücksteil soll dann zu einem selbstständigen Grundstück mit einem eigenen Grundbuchblatt werden. Entspricht der Teilungsantrag den gesetzlichen Erfordernissen, ist über die Teilungsgenehmigung innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Diese Frist kann von der Behörde durch einen Zwischenbescheid noch einmal um maximal drei Monate verlängert werden. Wird sie nicht innerhalb dieser Frist abgelehnt, gilt die Genehmigung als erteilt. Sofern es sich um die Errichtung eines Wohngebäudes innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans handelt, beträgt die jeweilige Frist lediglich einen Monat.

Tierhaltung in Wohnungen

• Mietwohnung:

Dem Mieter einer Wohnung ist Tierhaltung grundsätzlich gestattet. Dies gilt vor allem für Tiere, von denen keine Störung ausgeht. Ein in einem Formularmietvertrag vereinbartes Verbot der Tierhaltung ist unwirksam. Allerdings kann der Vermieter die Haltung von Tieren, z.B. Hund oder Katze, durch den Mieter von seiner Zustimmung abhängig machen, die er dann aber nur aus wichtigem Grund (z.B. Haltung eines Kampfhundes) verweigern darf.

• Eigentumswohnung:

Ob die Haltung von Haustieren in Eigentumswohnungen zulässig ist, ist nach §14 (1) WEG daran zu messen, ob und inwieweit für die anderen Wohnungseigentümer hieraus Nachteile entstehen. Dies wurde z.B. bejaht bei einer übermäßigen Haustierhaltung, da hier eine störende Geruchsbelästigung und auch die Ausbreitung von Ungeziefer befürchtet werden können. Der BGH hat auch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer nicht beanstandet, der ein generelles Verbot der Hundehaltung zum Inhalt hatte. Sofern allerdings nach der Gemeinschaftsordnung die Hundehaltung erlaubt wäre, wäre Mehrheitsbeschluss, die diese Vereinbarung ersetzen würde, von vornherein unwirksam.

Allerdings können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass Hundehalter dafür sorgen müssen, dass ihre Hunde nicht in den Außenanlagen herumlaufen.

Tilgung
Tilgung ist die planmäßige vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Die Tilgungsraten werden in der Regel vor Auszahlung des Darlehens vereinbart (Darlehensvertrag).

Tilgungsdauer
Die Tilgungsdauer eines Darlehens mit gleichbleibender Annuität hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dies sind insbesondere:

• die Höhe der Tilgungsleistung,

• Tilgungsverrechnung (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich),

• Höhe des Zinssatzes und

• der laufend steigende Tilgungsanteil, der sich aus der Differenz zwischen dem Anfangszins und dem durch vermehrte Darlehenstilgung verringerten Zins ergibt.

Durch Tilgungsstreckung verlängert sich die Tilgungsdauer um die Jahre, in denen von der Darlehensauszahlung an gerechnet, keine Tilgung bezahlt wird. Dieser Effekt kann aber auch durch Reduzierung der Anfangstilgung erreicht werden. Bei Darlehen mit laufend gleichbleibender Tilgung („Abzahlungsdarlehen) ist die Tilgungsdauer der Quotient aus dem nominalen Darlehensbetrag und der Jahrestilgung.

Bei Festdarlehen richtet sich die Tilgung nach der vereinbarten Laufzeit. In Verbindung mit einer Lebensversicherung gilt dies ebenfalls, wobei im Fall des vorzeitigen Todes des Darlehensnehmers die Auszahlung an die Erben schon entsprechend vorher vorgenommen wird. Diese Formen des Darlehens werden auch als „endfällige“ Darlehen bzw. Fälligkeitsdarlehen oder - fälschlicherweise - als „tilgungsfreie“ Darlehen bezeichnet. Darlehen, die nie getilgt werden müssen, wären Schenkungen.
 

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