Immobilienlexikon

 

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Immobilienfonds - Geschlossener Immobilienfonds
Gesellschaft, die zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer definierter Immobilien gegründet wird. Mehrere Investoren kaufen Anteile an dem Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Summe erreicht wird – dann wird der Fonds „geschlossen“. Die jeweiligen Zertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben, sondern nur noch zwischen Verkäufer und Interessenten gehandelt werden (Zweitmarkt). Zweck Geschlossener Immobilienfonds kann entweder die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung (über Mieteinnahmen und Wertsteigerung) sein. Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt. Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist. Bei der KG-Lösung sind die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten die Anteilseigner und im Grundbuch ist der Komplementär eingetragen, der keine Anteile hält.

Seit Inkrafttreten des Steueranpassungsgesetzes 1999, 2000, 2002 sind Neugründungen von steuerorientierten, geschlossenen Immobilienfonds nachhaltig erschwert worden, siehe Fallenstellerparagraph (§2b EstG). Soweit sich Initiatoren solcher Fonds jedoch völlig umorientierten, haben sie durchaus Erfolg. Im Fokus der Konzeptionen stehen Objekte mit hoher Rendite bei gleichzeitig niedrigem Risiko. Ins besondere Blickfeld geraten ausländische Liegenschaften vor allem in den Niederlanden, Frankreich und den USA.

Mit Inkrafttreten des sogenannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an Geschlossenen Immobilienfonds nochmals begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile an einem Geschlossenen Immobilienfonds zeichnet, darf die sogenannten Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe steuersparend geltend machen, sondern muss sie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen. Folge ist, dass die Steuerersparnisse bei der Beteiligung an einem Geschlossenen Immobilienfonds anfangs spürbar geringer ausfallen als früher.

Immobilienfonds - Offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile an einem solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die Investmentgesellschaft zurückgeben. Der offene Fonds ist weder in der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile ist banktäglich gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich. Damit stehen die Initiatoren offener Immobilienfonds miteinander im Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet.

2003 gab es in Deutschland 24 offene Immobilienfonds (Publikumsfonds). Das Fondsvermögen betrug am 31.2.2002 71,2 Mrd. €. Der Mittelzufluss betrug 2002 16,5 Mrd. € (das bisher größte Wachstumsjahr), 2003 dagegen 14,1 Mrd. €. Andererseits ergab die Bewertung der Fondsobjekte erstmal ein relativ großes Minus mit 402 Mill. €. Im Dezember 2003 war der Mittelzufluss seit längerer Zeit negativ (-810 Mill. €). Allerdings wurde durch Umstrukturierungen (zunehmendes Engagement im Ausland) und Wertanpassungen wieder ein günstigeres Ergebnis erwartet.

Im Fokus des zunehmenden Auslandsengagement stehen nach Angaben der Deutschen Immobiliendatenbank die Niederlande (85 Liegenschaften), Großbritannien (47), Belgien (27), Frankreich (24) und die USA (15). In € ausgedrückt sind dies in Großbritannien 5,8 Mrd. €, in den Niederlanden 3,0 Mrd. €, in Frankreich 2,2 Mrd. €, in den USA 1,2 Mrd. € und in Belgien 0,5 Mrd. €. Ende 2002 erreichte das Engagement in Auslandsimmobilien 60% des gesamten Immobilienbestandes. Das Fondsvermögen setzte sich 2001 wie folgt zusammen: Grundstücke 83,5%, Wertpapiere 17,1%, Bankguthaben 8,5%, sonstiges Vermögen 7,3%. Dem standen 16,4% Verbindlichkeiten gegenüber.

Im Interesse von mehr Transparenz, deren Fehlen in der Branche vielfach beanstandet wird wurde Anfang 2002 mit einem systematisch Rating begonnen. Beauftragt damit ist die international anerkannte Ratingagentur "Mood’y Investor Service". Das Rating bezieht sich auf die Qualität des Fondsmanagements, die Qualität des Investments und die Performance (Wertentwicklung). Für letztere werden bis zu 5 "Sterne" verliehen. Ob die Bewertungen durch Moody für Anleger verlässliche Entscheidungshilfen sind, wird sich noch herausstellen.

Neben den großen Publikumsfonds gibt es heute eine Reihe von Immobilienspezialfonds. Bei Ihnen ist die Zahl der Anleger auf zehn juristische Personen beschränkt. Die Anleger rekrutieren sich überwiegend aus Versicherungen, Pensionskassen, Banken und – zunehmend –Industrieunternehmen mit Immobilienbesitz.

 

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