Immobilien Zwangsversteigerung

Verkehrswertgutachten

Das Gutachten – der Verkehrswert

 

Das Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt. Die Amtsgerichte sind daran gehalten -aber nicht dazu verpflichtet- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige auszuwählen.

 Sacherständige sind insbesondere Architekten, Bausachverständige oder Diplom Sachverständige (Verkehrswertermittler). Hier zeigen sich aufgrund der verschiedenen Ausbildungen unterschiedliche Herangehensweisen.

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Architekten neigen häufig dazu, viele, teils sehr theoretische Berechnungen anzustellen, auf Grundlage der m² Wohnfläche, bzw. der m³ umbauten Raum, welche sie dann anhand eines Indexes auf die heutigen Baukosten umrechnen. Auch Bausachverständige haben meist keine praktische Erfahrungen im Verkauf von Immobilien und die Berechungen unterliegen ähnlichen Schwerpunkten, welche den Nachteil aufweisen können, zu sehr der grauen Theorie zu verfallen. So ist der Marktwert häufig eine schwer greifbare Größe und unterliegt diversen, teilweise großen Schwankungen, Vorteile hat jeder Sachverständige der die aktuelle Marktlage richtig einzuschätzen weiß und evtl. auch wer zuvor als Immobilienmakler gearbeitet hat. Im allgemeinen ergeben sich die Bodenrichtwerte aus den Gutachterausschüssen, wo Auswertungen von Grundstücksverkäufen der Vergangenheit zugrunde liegen.
Das Gutachten ist also in jedem Fall eine gute Orientierungshilfe, auch die eventuellen Mängel sollten aus dem Gutachten hervorgehen. 

 

Den Verkehrswert ermittelt der Gutachter über mehrere parallele Bewertungsmethoden:

  • Vergleichswertverfahren

Der Sachverständige greift auf eine Kaufpreissammlung zurück oder er vergleicht mit ähnlichen Objekten. Da die Objekte häufig recht verschieden sind, bewertet er Abweichungen individuell mit Zuschlägen oder Abschlägen.

  • Sachwertverfahren

Der Gutachter errechnet den umbauten Raum des Gebäudes, auf Basis der Daten des statistischen Bundesamtes für die Herstellungskosten ermittelt er die Herstellungskosten zum aktuellen Datum. Abgezogen werden Altersabnutzung und Abschläge für mögliche Instandsetzungen. Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Immobilienmarkt nicht unbedingt das hergibt, was der Eigentümer nach seinen individuellen Vorstellungen erbauen ließ.

 

  • Ertragswertverfahren

Aufgrund der erzielbaren Miete oder Pacht errechnet der Gutachter die Bruttojahreserträge. Abgerechnet werden Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Die Jahresnettomiete wird über einen Vervielfältiger zum Ertragswert hochgerechnet. Die zugrundegelegte Miete muss nicht mit der derzeit tatsächlichen gleich sein. In der Regel basiert die erzielbare Miete auf dem Mietspiegel.

Der Gutachter entscheidet, über die Relevanz der jeweiligen Berechnungsmethode die anderen Berechnungen sind zur Überprüfung des errechneten Wertes meist ebenfalls durchgeführt worden.

Gutachter finden Sie hier: Immobiliengutachter (LINK!)