Immobilienlexikon

 

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Gefahrübergang
Hierunter versteht man die Frage, wer im Falle einer - weder vom Bauherr noch vom Bauunternehmer zu vertretenden - Zerstörung oder Beschädigung des Bauwerks das Risiko der Neuherstellung und der Vergütung zu tragen hat. Beim BGB-Vertrag findet der Gefahrenübergang nach § 644 BGB mit Abnahme des Bauwerks statt. Nach diesem Zeitpunkt muss der Bauherr die Vergütung des Bauunternehmers auch dann zahlen, wenn das Gebäude zerstört oder beschädigt wird. Eine davon zugunsten des Bauunternehmers abweichende Regelung enthält § 7 VOB/B.

Gemarkung
Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren Gemeindegebieten umfassen.

Für die Nummerierung wird eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die Flurstücke im Kataster ist identisch mit einer Gemarkung.

Die Gemarkungen werden nach ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeindeteils oder eines gemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen geografischen Bezeichnung abgeleitet.

Gemeinschaftseigentum
Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören ferner alle übrigen Gebäudeteile, die dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG).
Zu ersteren zählen alle konstruktiven Gebäudebestandteile wie Dach, Außenwand, Fenster, Haus- und Wohnungstüren, tragende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden.
Zu letzteren gehören Treppenhaus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, zentrale Installations- und Ver- bzw. Entsorgungseinrichtungen.
Für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftliche verpflichtet und haben die entsprechenden anteiligen Kosten zu tragen.

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Sie ist vergleichbar mit der Satzung eines Vereins.

Geschossflächenzahl (GFZ) - Geschossfläche (GF)
Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1000m2 großen Grundstück 1200 m2 Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

Die GFZ streut je nach Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet). Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt: z.B. 1,2 im Kreis


Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden. Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche dargestellt werden.

Gewerk
Gewerk ist die Bezeichnung für die Arbeiten der verschiedenen bei der Bauausführung tätig werdenden Handwerker. Das sind zum Beispiel Fliesenlegern, Elektroinstallation, Sanitärinstallation usw.

Grenzabstand
ist die Entfernung, die von Haus, Garage und Bäumen (vom Stamm aus) mindestens zur Grundstücksgrenze bleiben muss. Für Häuser ist es meist die halbe Haushöhe, mindestens aber drei Meter (steht genau in der Bauordnung), für Bäume und Sträucher mindestens 50 Zentimeter (steht genau im Landesnachbarrechtsgesetz).

Grundbuch
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestandsverzeichnis). Es dient der Dokumentation der Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grundpfandrechten (Abteilung III). Für jedes „Grundstück“ i.S.d. Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben beschriebenen Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt ein Grundbuchblatt angelegt werden (sog. Personalfolium), solange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind „buchungspflichtig“. Zu den buchungsfreien Grundstücken zählen Grundstücke der Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grundstücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grundstücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, zum Beispiel Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.

Das Bestandsverzeichnis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch „Zuschreibung“ können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Darüber hinaus werden „subjektiv dingliche“ Rechte des jeweiligen Eigentümers eingetragen, z.B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen (z.B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das dann selbst im Grundbuch nicht erfasst ist.

Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss die Grundbuchberichtigung beantragen.

Zu den Lasten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erbbaurecht. Beschränkungen sind solche, die das Verfügungsrecht des Eigentümers beschränken etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Vermerken können ebenfalls auf Beschränkungen hinweisen, etwa der Umlegungs- und der Sanierungsvermerk.

Grundpfandrechte beziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück „auf Rentenbasis“ verkauft wird, dient als Absicherungsmittel nicht die „Rentenschuld“, sondern die Reallast.

Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungserbbaugrundbuch, (bzw. Teileigentumserbbaugrundbuch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen) dient. Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grundstücksgleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erbbaurecht, beim Wohnungsgrundbuch/Teileigentumsgrundbuch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, das Grundstück und das dazugehörende Sondereigentumsrecht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen.

Zur Sicherung des in der ehemaligen DDR entstandenen Gebäudeeigentums und Nutzungsrechts wurde das Institut des Gebäudegrundbuchs eingerichtet, das dem Erbbaugrundbuch nachgebildet ist. Das Gebäudeeigentum selbst wird im Grundbuch des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, als Belastung eingetragen.

Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (etwa auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann).

Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakte, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören (z.B. notarieller Kaufvertrag).

Durch Einführung des automatisierten Abrufverfahrens im Rahmen der Datenfernübertragung können mit Genehmigung der Länderjustizverwaltungen Gerichte, Behörden, Notare öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute sich auf einfachem Wege Grundbuchabschriften besorgen.

Grundbuchauszug

Die Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Eintragungen im Grundbuch. Der Grundbuchauszug ist insbesondere für einen potentiellen Käufer wichtig, weil er damit die Angaben des Immobilienverkäufers überprüfen kann.

Grundbucheintragung
Erst durch die Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber einer Immobilie deren Eigentümer. Für die Eintragung fallen Gerichtskosten an.

Grundbucheinsicht
Nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) darf jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, das Grundbuchblatt eines Grundstücks einsehen. Ein berechtigtes Interesse hat zum Beispiel derjenige, der in Kaufverhandlungen über ein Grundstück steht. Die Grundbucheinsicht als solche ist gebührenfrei.

Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück („dienendes Grundstück“), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks („herrschendes Grundstück“) zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie „ewig“, wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen

Grunderwerbsnebenkosten
Grunderwerbsnebenkosten sind Kosten, die neben dem Kaufpreis beim käuflichen Erwerb von Grundstücken entstehen. Üblicherweise zahlt sie der Käufer. Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen:

1. die Kosten der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages, nicht aber in diesem Zusammenhang etwa entstehende Kosten der Grundpfandrechtsbestellung. Grundlage ist die Kostenordnung. Höhe +/- 1% des Kaufpreises.

2. die Gerichtskosten für die Rechtsänderungen im Grundbuch. Grundlage ist auch hier die Kostenordnung. Die Höhe bewegt sich bei +/- 0,5% des Kaufpreises.

3. die Grunderwerbsteuer, die sich auf den Kaufpreis für das Grundstück (ohne Zubehör) einschl. der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen bezieht. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt derzeit 3,5%.

4. eine etwaige Maklerprovision, soweit sie aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung vom Käufer zu bezahlen ist (überwiegend 3% plus MwSt., in einigen Bundesländern auch 5% plus MwSt.).

5. etwaige Kosten im Zusammenhang mit einer erforderlich werdenden Grundstücksvermessung, wenn sie vertraglich vom Käufer übernommen werden.

Nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen Erschließungsbeiträge, Kosten von Baugrunduntersuchungen oder Kosten, die im Zusammenhang mit der siehe Bodenordnung entstehen. Sie entstehen im Zusammenhang mit der „Baulandproduktion“, erhöhen der Wert des Grundstücks und sind deshalb den Kosten des Baugrundstücks zuzurechnen.

Obwohl die Betrachtung der Transaktions- und Informationskosten heute vor allem in der volkswirtschaftlichen Literatur (Neue Ökonomie) eine zunehmende Rolle spielt, zählen nach bisherigem Verständnis Informationskosten des Käufers (noch) nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten. Lediglich Maklergebühren, die teilweise auch den Informationskosten zugerechnet werden, sind Erwerbsnebenkosten.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer schließen sich gegenseitig aus. Beim Grundstückserwerb kann jedoch zur Umsatzsteuer optiert werden. In diesem Fall unterliegt auch die Umsatzsteuer der Grunderwerbsteuer. Bei der Umsatzsteuer wird die Grunderwerbsteuer zur Hälfte angerechnet. Unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung” und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks” der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert.

Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (z.B. weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (z.B. Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.

Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden. Innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren müssen dabei mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche Gesellschafter 5,01 % über die 5 Jahre hinaus, greift die Vorschrift nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden.

Die früher für grundbesitzhaltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel, dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass es auch hier genügt, wenn mindestens 95 % sich in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen bzw. Personen allein vereinigen würden.

In solchen Fällen ist nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %. Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind.

Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (z.B. Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

Ausgenommen von der Besteuerung sind u.a. Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgängen zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient. Grunderwerbsteuer fällt auch dann nicht an, wenn der Wert der Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt.

Grundflächenzahl (GRZ) Grundfläche (GR)
Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2 „baulich“ genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m2 zur Verfügung.

Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebieten und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die „überbaubare Grundstücksfläche“ zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort „Baufenster“. Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt: 0,4

Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400.

Grundpfandrecht
Das Grundpfandrecht ist ein Absicherungsmittel für ein Darlehen. Es wird entweder in der Ausgestaltungsform der Grundschuld oder – ganz selten noch – der Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Rentenschuld kommt als Grundpfandrecht praktisch nicht mehr in Betracht. Langfristige Rentenzahlungsverpflichtungen werden im Rahmen einer Reallast abgesichert.

Grundschuld
Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vorderung. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.

Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der „Befriedigung aus dem Grundstück“. Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich „aus“ dem Grundstück. D.h., dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.

Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in EURO eingetragen werden.

Grundsteuer
Dauernde Gemeindeabgabe auf Grundeigentum. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Auf der Grundlage des so berechneten Steuermessbetrags bestimmt die Gemeinde durch Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Aufgrund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

Beispiel:

Einheitswert für eine Eigentumswohnung = 50.000 EURO

Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 50.000 EURO) = 175 EURO

Hebesatz = 310 %

Grundsteuer (Berechnung: 175 EURO x 310%) = 542,50 EURO

Diese so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer von Seiten der Gemeinde in jeweils vier gleichen Raten in Rechnung gestellt.

Ist der Ertrag, ausgehend vom „normalen Rohertrag“, um mehr als 20% gemindert wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe um 80% der auf die Minderung entfallenden Steuer ermäßigt. Die Ermäßigung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist.

Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der derzeitigen Grundsteuer vom bisherigen Typ einer ertragsorientierten Grundsteuer in den Typ einer wertsubstanzorientierten Grundsteuer diskutiert. Es wird aber wegen der Schwierigkeit der Materie und dem erforderlichen Beratungsaufwand nicht damit gerechnet, dass eine Novellierung des Grundsteuergesetzes noch in dieser Legislaturperiode erfolgen wird.

Es gibt drei verschiedene Versionen für eine neue Grundsteuer:

1. Beschränkung der Grundsteuer auf den reinen Bodenwert (Bodenwertsteuer). Die Grundsteuerlast verschiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für die Berechnung sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.

2. Vom Deutschen Städtetag favorisiert:

Grundsteuer auf den Bodenwert auf der Grundlage der Bodenrichtwerte zuzüglich pauschalierter Gebäudewertsteuer (z.B. Pauschalansatz pro m2 Wohnfläche).

3. Grundsteuer auf einer vom Wert der Grundstücke unabhängigen Bemessungsgrundlage. Z.B. Grundstücksfläche bei unbebauten Grundstücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grundstücken. Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grundsteuerzahlen multipliziert.

Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages richtet sich nach der Grundstücksart. Sie beträgt nach dem Grundsteuergesetz für

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille

• Einfamilienhäuser bis 37.500 Euro Einheitswert: 2,6 Promille

• Einfamilienhäuser über 37.500 Euro hinausgehender Einheitswert: 3,5 Promille

• Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille

• alle restlichen Grundstücksarten: 3,5 Promille

Grundstück
Unter einem Grundstück versteht man im Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach er Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant.

Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das siehe Erbbaurecht. Dieses zählt zu den „grundstücksgleichen“ Rechten.

Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle damit fest verbundenen Einrichtungen bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde.

Wurde vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte errichtet, handelt es sich um einen sog. „Scheinbestandteil“ (§ 95 BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt ist.

Dies ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne (wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank.

Bei landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das „lebende und tote Inventar“. Was im einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach der örtlichen Verkehrsanschauung.

Es müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen bestehen.

Für den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine siehe Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein entsprechender Antrag gestellt wird.

Grundstückskaufvertrag
In einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grundstückskaufvertrag besteht in der Regel aus einem Verpflichtungsgeschäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar). Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über

• Kaufpreisfälligkeiten,

• Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,

• Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,

• Auflassungsvormerkung,

• Besitzübergang

• Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertraglich ausgeschlossen),

• Zusicherung von Eigenschaften,

• etwaige Übernahme von Lasten oder Grundpfandrechten,

• Tragung der Erwerbsnebenkosten,

• Provisionsklausel,

• Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erforderlichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie

• etwaige Rücktrittsvorbehalte.

Das Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auflassung mit Stellung des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt.

Gemäß § 311b BGB bedürfen alle Verträge, durch welche eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet werden, der notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grundstück auch Inventar verkauft, muss dies mit beurkundet werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf alle Nebenabsprachen, die mit der Grundstücksveräußerung in Zusammenhang stehen. Der notariellen Beurkundungsform unterliegen auch spätere Ergänzungsabreden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im Bauvolumen formfrei abgesprochen werden, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch eingetragen ist.

Bei Beurkundung eines Kaufvertrages zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z.B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt.

 

 

Schluss mit dem Banken-Marathon

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