Immobilienlexikon

 

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Effektivzins/anfänglicher effektiver Jahreszins
Der Effektivzins (genauer: der anfänglich effektive Jahreszins) enthält zusätzlich zum Nominalzins weitere preisbestimmende Faktoren. In die Berechnung des Effektivzinses fließen gemäß § 4 Preisangabenverordnung (PangV) Nominalzins, Disagio, Auszahlungsbetrag, Tilgungshöhe, Bearbeitungsgebühren, Verwaltungskostenbeiträge, Zahlungsweise von Zins und Tilgung usw. ein.

Folgende Belastungen und Aufwendungen gehen jedoch nicht in die Berechnung ein:

Bereitstellungszinsen, Zinsaufschläge für Teilauszahlungen, Wertschätzungsgebühren, Lebensversicherungsbeiträge, Aufwendungen für Sicherheiten, Kosten für Kontoführung, künftige Änderungen der Konditionen, auch wenn sie vorher schon bekannt sind. Der Effektivzins ermöglicht bei gleichen Festschreibungszeiten einen Konditionenvergleich.

Eigenbedarf
Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, um seinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interesse gegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner) benötigen.

Dabei werden strenge Maßstäbe angelegt: Die Wohnung muss für den Bedarf des Einzugswilligen geeignet sein. Der Vermieter kann eine Ein-Zimmer-Studentenwohnung kündigen, weil seine Tochter in der betreffenden Stadt ihr Studium anfangen wird und die Wohnung braucht. Er kann aber kaum behaupten, mit seiner fünfköpfigen Familie dort selbst einziehen zu wollen. Ein allein stehender Vermieter, der in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohnt, wird meist kaum Chancen haben, ein an eine Familie vermietetes 200 qm-Einfamilienhaus zu kündigen. Falls er heiraten und eine Familie gründen möchte, sieht dies natürlich anders aus.

Vorsicht: Vorgeschützte Begründungen können zu Schadenersatzansprüchen führen, wenn der Mieter im Nachhinein feststellt, dass keine Familiengründung stattgefunden hat und das Haus nur teurer vermietet wurde. Nach der Mietrechtsreform muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung schriftlich darlegen, also erläutern. In den neuen Bundesländern gilt nach Art.232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) mittlerweile auch für vor dem Beitritt geschlossene Mietverträge das BGB. Eine Eigenbedarfskündigung ist damit möglich.

Fallstricke lauern bei Seniorenwohnungen im allseits beliebten "Betreuten Wohnen": Hier kommt es vor, dass Bauträger Objekte errichten, sich als Betreiber präsentieren und nach Vermietung den Verkauf an Einzeleigentümer betreiben. Diesen kann natürlich nach einigen Jahren einfallen, dass die eigene Mutter in der Seniorenwohnung ganz gut aufgehoben wäre – so wird der Ruhesitz zum Schleudersitz. Einzige Möglichkeit für den Mieter ist dann eine schriftliche Vertragsergänzung mit dem Wohnungskäufer, nach der die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.

Eigenheimzulage
Die Eigenheimzulage war eine staatliche Förderung, mit der die Eigentumsquote in Deutschland (Quote der von Eigentümern selbst genutzten Wohnungen) erhöht werden soll. Gefördert wurden dadurch die sogenannten Schwellenhaushalte.

Eigenkapital
Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, liquide Bank- und Sparguthaben, liquides Bausparguthaben, bebaubare, bezahlte Grundstücke und bereits bezahlte Bauleistungen.

Eigenleistung
Eigenleistung sind alle mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Arbeiten, die der Bauherr nicht an einen gewerbsmäßigen Unternehmer zur Ausführung vergibt, sondern selbst, evtl. unter Mithilfe von Angehörigen und Bekannten, ausführt (Muskelhypothek).
Durch Eigenleistung spart der Bauherr Arbeitslöhne, nicht aber Materialkosten.

Eigentümergrundschuld
Jeder Grundstückseigentümer kann auf seinem Grundstück für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann er aber nicht selbst die Zwangsvollstreckung in sein eigenes Grundstück betreiben und Zinsen nur dann verlangen, wenn ein anderer die Zwangsverwaltung betreibt. Sinn einer Eigentümergrundschuld ist z.B. deren Abtretung an eine Bank (Kreditsicherung). Dadurch wird der Darlehensgeber aus dem Grundbuch nicht erkennbar.

Eigentum
• öffentlich rechtliche Position

Das Eigentum ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes öffentlich rechtlich gewährleistet. In diesem Sinne bezieht sich das Eigentum nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Forderungen und Rechte, z.B. Urheberrechte, unwiderrufliche Konzessionen und dergl..

Zusätzlich gestützt wird die Eigentumsgarantie durch die Gewährleistung des Erbrechts. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch Gesetze bestimmt.

Der Entzug von Eigentum ist nur zum Wohl der Allgemeinheit, auf Grund eines Gesetzes und nur gegen Entschädigung zulässig. Innerhalb dieser durch Gesetz gezogenen Grenzen darf der Eigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, d.h. es benutzen, verbrauchen, belasten, veräußern. Das Grundgesetz schränkt jedoch das Eigentumsrecht noch durch das Sozialstaatsprinzip ein. „Eigentum verpflichtet“! Hieraus ergeben sich vor allem Einschränkungen im Wohnungsmietrecht und im Baurecht.

Die Substanz des Eigentums darf durch Gesetze nicht angetastet werden. Daher verstoßen Steuern mit konfiskatorischem Charakter gegen das Grundgesetz. In einem gewissen Widerspruch zur Eigentumsgarantie steht im übrigen Artikel 15 des Grundgesetzes, nach dem die Sozialisierung von Grund und Boden, sowie Naturschätzen und Produktionsmitteln gegen Entschädigung möglich ist.

• zivilrechtliche Position

Zivilrechtlich bezieht sich das Eigentum nur auf bewegliche und unbewegliche Sachen, nicht aber auf Sachgesamtheiten wie z.B. einen Betrieb. Vom Besitz unterscheidet sich das Eigentum dadurch, dass dem Eigentümer die Sache rechtlich gehört, während der Besitzer lediglich die tatsächliche Herrschaft über den Gegenstand, der sich im Eigentum eines anderen befinden kann, ausübt. So ist der Mieter Besitzer der von ihm angemieteten Räume.

Unterschieden wird zwischen Alleineigentum (ausschließliches Verfügungsrecht durch den Alleineigentümer), Bruchteilseigentum (Verfügungsrecht bezieht sich nur auf den Bruchteil) und Gesamthandseigentum, (nur gemeinschaftliches Verfügungsrecht über das gemeinschaftliche Vermögen). Gesamthandseigentum ist bei einer BGB-Gesellschaft, bei einer Gütergemeinschaft zwischen Eheleuten und einer ungeteilten Erbengemeinschaft gegeben.

• volkswirtschaftliche Bedeutung

Breit gestreutes Eigentum gilt als gesellschaftlicher Stabilitätsfaktor und in Verbindung mit dem natürlichen Eigentümerinteresse an der Erhaltung eigener Vermögenswerte als volkswirtschaftliche Grundlage eigenverantwortlicher Alterssicherung. Verstärkt ins Bewusstsein tritt die Tatsache, dass in Ländern in denen der Eigentumserwerb einerseits durch staatliche Überreglementierung und andererseits durch fehlende Rechtssicherheit faktisch erheblich erschwert wird und die Verfügungsrechte des Eigentümers oftmals ausgehebelt sind, die wirtschaftliche Entwicklung außerordentlich beeinträchtigt ist. Dies zeigt sich vor allem in dem Übergangsstadium, in dem sich die Nachfolgestaaten der Sowjetunion befinden, wo Grund und Boden früher ausschließlich Volkseigentum war und der Umgang mit dem Privateigentum noch schwer fällt.

Aber auch illegale Slums z.B. in Rio de Janeiro sind oft nicht Folge sozialer Klassenunterschiede, sondern der fehlenden Möglichkeit, Grundeigentum zu erwerben. Auch in Entwicklungsländern verpufft häufig die gewährte Entwicklungshilfe wegen der Unklarheit der Bodeneigentumsverhältnisse.

Eigentumswohnung

Eigentumsverhältnisse Während man in der allgemeinen Umgangssprache regelmäßig von der "Eigentumswohnung" spricht und damit die im Einzeleigentum befindliche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als "Eigenheim in der Etage" bezeichnet, verwendet das Wohnungseigentumsgesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht ausschließlich vom Wohnungseigentum.

Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine gesetzliche Definition für den Begriff "Eigentumswohnung" fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Danach liegt der Unterschied in den Begriffen "Wohnungseigentum" und "Eigentumswohnung" darin, dass mit der Eigentumswohnung das "Objekt" und mit Wohnungseigentum der "rechtliche Inhalt" an diesem Objekt gemeint ist.

Einheitswert
Der steuerliche Wert von Grundvermögen, der zu den Wertverhältnissen des 1. Januar 1964 (Hauptfeststellungszeitpunkt) ermittelt wurde. Der Einheitswert wird behördlich festgesetzt und dient als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Beim Verschenken und Vererben von Immobilien wird seit 1.1.1996 nicht mehr der Einheitswert, sondern der sogenannte „Grundbesitzwert

Einliegerwohnung
Bezeichnung für Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- oder Kellergeschossen, die vermietet sind. Für diesen Teil des Gebäudes gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen.

Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses.

Energieeinsparverordnung
Am 1. 2. 2002 trat die neue Energieeinsparverordnung in Kraft. Sie hat die bisherige Wärmeschutzverordnung und die Heizanlagenverordnung abgelöst. Ziel ist es, die auf Gebäude treffenden energieverbrauchsbedingten Emissionen von CO2 (Treibhausgas) bis 2005 um 25 % zu senken. Für Neubauten wird mit einer Absenkung des Energiebedarfs um 30 % gerechnet. Der durchschnittliche Wärmeverbrauch soll von 200 Kilowattstunden pro m2 (kWh) auf 70 kWh pro m2 gesenkt werden. Es soll generell der Niedrigenergiestandard erreicht werden Niedrigenergiehaus. Wie in der Wärmeschutzverordnung wird auch künftig zwischen neu herzustellenden Gebäuden und bestehenden Gebäuden unterschieden. Auch nach neuem Recht müssen an bestehenden Gebäuden nur aus Anlass baulicher Änderungen energieeinsparende Maßnahmen durchgeführt werden. Ausgenommen sind bestimmte Maßnahmen, die auf jeden Fall innerhalb einer bestimmten Frist durchgeführt werden müssen (Austausch sehr alter Heizkessel, Dämmung von Rohrleitungen in kalten Räumen, Dämmung der obersten Geschossdecken zu den nicht nutzbaren Dachräumen usw.).

Für Neubauten werden "Energieausweise” eingeführt, in denen die energetische Bilanz der Gebäude dokumentiert wird. Der Energiebedarfsausweis enthält eine Objektbeschreibung, den höchstzulässigen und den ermittelten Energiebedarf und weitere energiebezogene Merkmale, insbesondere höchstzulässiger und berechneter Transmissionswäremeverlust. Für bestehende Gebäude, die wesentliche geändert werden (Austausch der Heizanlage oder des Heizkessels oder Erweiterung des Gebäudevolumens um mehr als 50%), wird ein Energiebedarfsausweis eingeführt, der es ermöglicht, eine Einwertung auf der Grundlage von veröffentlichten Vergleichswerten vorzunehmen.

Erbbaugrundbuch
Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch – das Erbbaugrundbuch – eingerichtet werden. Es ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke. Auf dem Deckblatt steht in Klammer das Wort Erbbaugrundbuch. Ins Bestandsverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaurecht und das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbbaurechts einschließlich etwaiger Zustimmungserfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und dergl. durch den Grundstückseigentümer, sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen. Abteilung I enthält den Inhaber des Erbbaurechts. Die Eintragungen in den übrigen Abteilungen entsprechen denen des Grundbuchs für Grundstücke.

Erbbaurecht
Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk” zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet.

Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet.

Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung (siehe Heimfall), Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw.

Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. Der Erbbauzins, der sich aus dem Wert des Baugrundstücks errechnet, betrug regelmäßig 5,5%. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel höher.

Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird. Zu Erbbauzinserhöhungen siehe Erbbauzins.

Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden.

Erbbauzinsen
Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Der Erbbauzins wird im Grundbuch durch Eintragung einer Reallast („Erbbauzinsreallast“) abgesichert. Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden. (Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden).

Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen. Die Erhöhung darf auch nicht „unbillig“ sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung und andererseits die Änderung der Einkommen der Industriearbeiter und der Angestellten.

Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden.

Wertsicherungsklauseln sind nach der Preisklauselverordnung genehmigungsfrei, wenn der Erbbauvertrag mindestens auf 30 Jahre abgeschlossen wird. Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt, sofern der Erbbauberechtigte aus seinem Erbbaurecht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden.

Erbpacht
Erbpacht ist ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900, das weder in das BGB noch in die Grundbuchordnung übernommen, sondern durch das Einführungsgesetz zum BGB dem landesrechtlichen Regelungsbereich zugeteilt wurde.

Die Erbpacht bedeutete eine dauernde Trennung zwischen Eigentum und dem Recht der Bodennutzung durch den Pächter. Das Nutzungsrecht war vererblich und veräußerlich. An den Eigentümer mussten jährlich bestimmte Leistungen (Natural- oder Geldpacht) entrichtet werden. Hinzu kam eine Abgabe aus Anlass der Übertragung der Erbpacht an einen Erwerber oder Erben. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB am 1.1.1900 gab es noch in Mecklenburg-Schwerin, Braunschweig, Lippe-Schaumburg und in Thüringen Erbpachtverhältnisse. In Preußen wurden sich schon 1850 durch die zwingende Einführung der Ablösbarkeit der aus der Erbpacht resultierenden Grundlasten bedeutungslos. Erbpachtverträge spielen heute keine Rolle mehr. Der Begriff wird jedoch umgangssprachlich nach wie vor auch für das Erbbaurecht verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Geblieben ist im BGB die rein schuldrechtliche Regelung des Pachtvertrages, der jedoch keine bauliche Nutzung des Pachtgrundstücks vorsieht.

Erschließungsbeiträge
Grundstückseigentümer werden zur Bezahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die Erschließungsbeiträge werden von den Gemeinden erhoben und dienen zur Deckung des Aufwandes für Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen, Wege, Grünanlagen sowie Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (öffentliche Erschließung).
Die Höhe der Erschließungsbeiträge ist in einer Satzung der Gemeinde festgelegt.
Die Erschließung bis zu den Grundstücksgrenzen nennt man die "äußere Erschließung", innerhalb der Grundstücksgrenzen spricht man von der "inneren Erschließung".
Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung seines Grundstückes besteht nicht.


Ertragswert

Der Wert, den ein Grundstück unter Berücksichtigung seines dauernd erzielbaren Mietwertes besitzt. Der Ertragswert errechnet sich aus der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Exposé
Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, das sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird. Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:

• Mit seiner Hilfe erfüllt der Makler die ihm durch die MaBV auferlegte Informationspflicht gegenüber Kauf- und Mietinteressenten.

• Die Information der Interessenten erzeugt ein Mindestmass an Markttransparenz.

• Darüber hinaus wird das Exposé das Mittel der Objektwerbung und vielfach auch als Mittel der Firmenwerbung eingesetzt.

Eine Vorschrift über Aufbau und Form des Exposés existiert nicht. Im allg. enthält es eine Lagebeschreibung, eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Darstellung der Wert- und Nutzungsdaten sowie die Objektangebotsdaten. Ob in das Exposé auch die Provisionsbedingungen des Maklers aufgenommen werden sollen, ist lediglich im Hinblick auf die Informationsfunktion des Exposés zu bejahen. Eine rechtliche Bedeutung kommt einem solchen Provisionshinweis nicht zu, da das Exposé als faktisches Objektangebot und nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags aufgefasst wird. Unterschieden wird zwischen Kurz- und Langexposés. Kurzexposés dienen im allg. der Information anderer Makler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften und einer Vorabinformation von Interessenten. Langexposés enthalten alle Daten, für die im allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es „Spiegelbild der Wirklichkeit“ sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsausschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich.

 

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