Darlehensarten

Immobiliendarlehen

 

Die Darlehensformen

Nahezu alle im Baufinanzierungsbereich gewährten Darlehen lassen sich auf zwei Grundformen des Darlehens zurückführen:

  • Annuitätendarlehen (Hypothekendarlehen)

  • Endfällige Darlehen (Festbetragsdarlehen)

 

Die Unterschiede im einzelnen:

Das Annuitätendarlehen


Der Eigenkapitalanteil beträgt in der Regel ca. 20 % des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, je höher die Eigenkapitalquote, desto besser ist der von der Bank angebotene Zinssatz (auch 100 % Finanzierungen sind denkbar, allerdings im Hinblick auf die Sicherheit etwas fragwürdig).

Es stellt die klassische Form des Baudarlehens dar, die üblicherweise von Banken und Sparkassen angeboten werden. Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus dem Darlehenszins und der laufenden Tilgung (im Allgemeinen 1% jährlich) zusammen. Die zu zahlende Rate bleibt bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung gleich. 

Annuität = Zins + Tilgung

Die Zinsberechnung erfolgt immer aus der Restschuld. Das heißt, dass die Tilgung um den ersparten Zins steigt. Das bedeutet, dass sich sowohl die Restschuld und somit auch der Zinsanteil der Annuität von Monat zu Monat reduzieren (bei monatlicher Verrechnung, einige Banken verrechnen z.B. auch nur vierteljährlich). 

 



Dazu ein Beispiel:

Darlehenssumme 150.000 €
Nominalzins 4,8 %
Tilgung 1%
Tilgungsverrechung monatlich

Die jährliche Belastung beträgt also insgesamt 5,8 %  (davon 4,8 % Zinsen und 1 % Tilgung) der Darlehenssumme, in diesem Beispiel also 8.700 € (150.000/ 100 * 5,8). Dies ergibt eine monatliche Belastung von 725 € . Der anfängliche Tilgungsanteil liegt bei einem Prozent, d.h. 125 €/ Monat (die restlichen 600 € sind reine Zinsleistung).

Die Restschuld beträgt also im 2. Monat 149.875, das bedeutet der Zinsanteil verringert sich auf 599,50 € (149.875/ 100 * 4,8/ 12), da die Annuität stets gleich bleibt, beträgt die Tilgung dann 125,50 €. Die Tilgung steigt überproportional an, d.h. anfangs lediglich um magere 0,50 € später dann wesentlich mehr.

 

Das Versicherungsdarlehen (endfälliges Darlehen)


Bei endfälligen Darlehen entfällt die laufende Tilgung. Bei Ablauf der Darlehenslaufzeit ist das Darlehen in einer Summe zurückzuzahlen. Der Darlehensnehmer zahlt die monatliche Belastung in eine Lebensversicherung ein, die das Darlehen am Ende der Laufzeit ablöst, der große Nachteil besteht darin, dass über die gesamte Laufzeit auf den vollen Darlehensbetrag Zinsen zu zahlen sind, da eine laufende Tilgung entfällt. Auch wird häufig mit Überschussanteilen der Versicherung gerechnet, welche allerdings nicht garantiert werden können. Eine solche Darlehensform ist nicht unbedingt zu empfehlen.

Beratung beim Immobilienkauf finden Sie hier: Immobiliengutachter