Immobilienlexikon

 

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 B

Bauabnahme

Sie wird von der Baubehörde nach einer teilweisen (Rohbauabnahme) oder der endgültigen (Schlussabnahme) Fertigstellung einer genehmigungspflichtigen Baumaßnahme vorgenommen.

 

Bauamt
für Baugenehmigungen und Bebauung (Bebauungsplan) zuständige Behörde und erste Adresse (im Rathaus des Ortes oder der nächsten Kreisstadt). Weiß auch von Bauland-Angeboten der Gemeinde.

Bauantrag

Mit ihm wird bei der zuständigen Baubehörde die gesetzlich vorgeschriebene Baugenehmigung für ein Bauvorhaben beantragt.

 

Baudenkmal
Baudenkmäler stoßen bei Immobilienkäufern insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten auf Interesse. Die Gebäudeherstellungskosten für Baudenkmäler können über einen Zeitraum von zehn Jahren mit jährlich bis zu 10 % abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Denkmaleigenschaft bereits vor Aufnahme der Bauarbeiten anerkannt ist. Wird die Eigenschaft als Baudenkmal erst während der Umbauarbeiten anerkannt, fallen die Baumaßnahmen unter die erhöhte Absetzung nur insoweit, als sie nach der Anerkennung durchgeführt werden. Allerdings fallen nicht sämtliche Baumaßnahmen unter die steuerliche Begünstigung. Es muss sich immer um Arbeiten handeln, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Darunter fällt beispielsweise der Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage oder die Anbringung von Sanitäreinrichtungen.

 

Bauerwartungsland
In der Umgangssprache versteht man unter Bauerwartungsland solche Grundstücke, bei denen in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Diese Erwartung schlägt sich normalerweise in einem bereits höheren Preis am Markt nieder. Auch wenn im Grundstückskaufvertrag dieser Begriff verwendet wird, sollte sich der Käufer keinesfalls darauf verlassen, ein Grundstück zu erwerben, das später tatsächlich einmal bebaubar wird. Baugenehmigung: Ohne Vorliegen einer Baugenehmigung darf ein Grundstück grundsätzlich nicht bebaut werden. Von der Genehmigungspflicht ist nicht nur die Neuerrichtung, sondern auch die Erweiterung, der Umbau sowie die Nutzungsänderung umfasst. Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Ein Bauherr, der ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert neben empfindlichen Bußgeldern eine behördliche Strafverfolgung.

 

Baugebiete
die Baunutzungsverordnung unterscheidet nach der Art baulich erlaubter Nutzung 11 Gebiete, von denen für private Grundstückskäufer interessant sind: Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete (mit Läden), besondere Wohngebiete (mit Geschäften, Büros, Kinos), Mischgebiete (Wohnhäuser mit "leisem" Gewerbe), Dorfgebiete, Sondergebiete (Ferien- und Wochenendhäuser).


Baugenehmigung

Notwendige Voraussetzung zur Errichtung, zur Änderung oder zum Abbruch baulicher Anlagen. Der Antrag zur Baugenehmigung ist in der Regel bei der Gemeinde einzureichen. In dem Genehmigungsbescheid sind unter Umständen Auflagen angegeben. Die Baugenehmigung ist befristet, kann aber verlängert werden.

 

Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten zählen u.a.: Finanzierungskosten, Notar- und Gerichtsgebühren, Architektenhonorar, Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch etc.

Baulast
Öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, das sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, z. B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen. Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern nicht geführt. Hier wird auf beschränkte persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.

Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und kann dort eingesehen werden. Hervorzuheben ist, dass die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten - anders als zum Beispiel eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit - nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte sich daher niemals allein mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern zusätzlich das Baulastenverzeichnis konsultieren.

 

Baulinie
ist im Bebauungsplan für das konkrete Grundstück festgelegt und gibt an, an welcher vorderen Linie entlang das Haus zu bauen ist (praktisch die Flucht zur Straße, die sich auch nach den Nachbarhäusern richtet). Ist unbedingt einzuhalten (nach vorn ist bis an die Linie heranzubauen), sonst droht Abriss.

 

Baumängel
Ein Baumangel liegt dann vor, wenn die Leistung des Bauunternehmers beziehungsweise Handwerkers von den anerkannten Regeln der Baukunst beziehungsweise den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Liegt ein Baumangel vor, stehen dem Bauherrn Gewährleistungsansprüche zu.

 

Baunutzungsverordnung
Die Baunutzungsverordnung ist eine ergänzende Regelung zum Baugesetzbuch. Sie richtet sich an erster Stelle an die für die Bauleitplanung zuständigen Gemeinden. Kernpunkt der Regelungen in der Baunutzungsverordnung ist die planerische Festlegung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung.

 

Bauordnungsrecht
Unter dem Bauordnungsrecht, früher Baupolizeirecht genannt, sind diejenigen Vorschriften zu verstehen, welche sich mit dem Wie der Bebauung eines Grundstücks befassen. An erster Stelle sind hier die einzelnen Landesbauordnungen zu nennen.

 

Bauplanungsrecht
Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht, welches sich mit dem Wie der Bebauung eines Grundstücks befasst, regeln die Bestimmungen des Bauplanungsrechts die Frage, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Die entsprechenden Regelungen finden sich im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und einer Reihe anderer baurechtlicher Nebengesetze.

 

Bauprozess
Die Führung eines Bauprozesses ist für den Bauherrn unter anderem deshalb riskant, weil Bauverfahren besonders kostspielig sind. Dies deshalb, weil es häufig um hohe Streitwerte geht. Außerdem können die meisten Bauprozesse nicht ohne Einschaltung von teuren Gutachtern entschieden werden, deren Kosten ebenfalls von den Prozessparteien zu tragen sind. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes entstehen, werden von der Rechtsschutzversicherung nicht gedeckt. Durch die so genannte Bauausschlussklausel sind derartige Streitigkeiten vom Versicherungsschutz ausgenommen.

 

Bautagebuch
Zweck eines Bautagebuchs ist die genaue Dokumentation des Bauablaufs. Obgleich der private Bauherr nicht zur Führung eines Bautagebuchs verpflichtet ist, sollte er dies im eigenen Interesse tun. Dort wird genau vermerkt, welche Handwerker wann mit welchen Arbeiten begonnen hat und wann diese abgeschlossen wurden. Festgehalten werden auch äußere Bedingungen der Baustelle, wie zum Beispiel Temperaturen, Feuchtigkeit und ähnliches. Vor allem bei späteren Streitigkeiten über mögliche Baumängel kann ein sorgfältig geführtes Bautagebuch für den Bauherrn nützlich sein.

 

Bauträger
Ein Bauträgerunternehmen zeichnet sich dadurch aus, dass es in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude auf einem ihm gehörenden Grundstück errichtet. Erst nach oder während der Errichtung des Gebäudes erfolgt die Veräußerung des gesamten Gebäudes oder einzelner Wohnungen. Bauherr ist also nicht der spätere Erwerber, sondern das Bauträgerunternehmen selbst. Da beim Kauf vom Bauträger auch Grundstücke übertragen werden, bedarf der Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung.

 

Bauvertrag
Das Gesetz kennt keinen speziellen Typ des Bauvertrags. Mit der Bezeichnung soll lediglich zum Ausdruck gebracht werden, dass es sich um die Beauftragung von Bauleistungen handelt. Rechtlich handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne von § 631 BGB. In der Praxis wird zwischen dem reinen BGB-Vertrag und dem VOB-Vertrag unterschieden. Immer dann, wenn nicht ausdrücklich die Geltung der VOB vereinbart wird, liegt ein BGB-Vertrag vor. Umgangssprachlich werden beide Verträge als Bauvertrag bezeichnet.

 

Bauvoranfrage
vor dem Bauantrag hilft oft das kleine Genehmigungsverfahren: Sie erhalten nach wenigen Wochen den Bauvorbescheid und wissen, ob Ihr Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Zweifelhafte Punkte des Projektes werden damit geklärt. Bauvorlagen: sind zusammen mit dem Bauantrag von einem Architekten oder Bauingenieur einzureichen: Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen, statische Berechnung, Zeichnungen für Wasserversorgung und Entwässerung, Lichtbilder, zustimmende Erklärungen der Nachbarn zum Bau.

Bauweise
Neben der dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäuser auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden. Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als „Brandwände“ bzw. „Gebäudeabschlusswände“ zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind.

Bauzeitenplan
Der Bauzeitenplan ist eine Art Terminkalender. Im Bauzeitenplan sind alle Termine zum Bauablauf sämtlicher Bauleistungen erfasst. Der Bauzeitenplan sollte vom Architekten festgelegt werden.

Bebauungsplan
Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als „einfacher“ Bebauungsplan.

Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und/oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung.

Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. § 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes.

Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer „Begründung“. Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei darzulegen. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für „schlanke Bebauungspläne“ plädieren.

Der Bebauungsplan kommt, wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern und den Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erwogen und im Entwurf des Bebauungsplanes, gegebenenfalls berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen.

Auch dieser Beschluss ist bekannt zumachen. Den Bürgern und den Trägern öffentlicher Belange ist damit wieder eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft.

Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Bürgerbeteiligung dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen („vorgezogene Bürgerbeteiligung“).

Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Bürger und der TÖB berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten.

Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im sogenannten Sternverfahren. Alle in Frage kommenden TÖB werden unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert.

In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne bereits existieren, bevor ein Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan gefasst wird.

Belegungsbindung
Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, dürfen nach dem Wohnungsbindungsgesetz nur an berechtigte Mieter vermietet werden. Berechtigt sind vor allem solche Personen, die die im Zweiten Wohnungsbaugesetz festgelegten Einkommensgrenzen nicht oder nur unwesentlich überschreiten und über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Bei der Ermittlung des Gesamteinkommens wird auch das Einkommen der Angehörigen, die in die Wohnung mit einziehen, berücksichtigt. Sozialer Wohnungsbau

Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der jederzeit erzielbare Wiederverkaufswert eines Objektes. Im Hinblick darauf, dass eine Finanzierung über einen längeren Zeitraum festgelegt wird, kann sich das Kreditinstitut bei der Bewertung des Objektes nicht ausschließlich am derzeitigen Marktwert orientieren. Wird für die Finanzierung einer Immobilie ein Kredit aufgenommen, der durch die Bestellung eines Grundpfandrechtes gesichert werden soll, errechnet das Kreditinstitut den Beleihungswert des Grundstücks, das belastet werden soll. Der Beleihungswert setzt sich bei Neubauten unter anderem aus den Herstellungskosten und dem Grundstückswert zusammen.

Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist für Kreditinstitute das Limit, bis zu dem das Pfandobjekt einschließlich vorrangiger oder gleichrangiger Belastungen ohne Zusatzsicherheit beliehen werden kann. Die Beleihungsgrenze wird in der Regel durch einen Abschlag vom Beleihungswert ermittelt.

Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die die Bank für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Darlehensauszahlung erhebt. Sie fallen an, weil die Bank für die jederzeit zu erwartende Darlehensauszahlung Gelder bereithalten muss, die sie nicht zinsgünstig anlegen kann (Zinsverlust) oder weil die Bank ihrerseits die Mittel für die Kreditvergabe beschafft, wobei sie selbst Zinsen zahlen muss.

Beschluss / Beschlussanfechtung
(Wohnungseigentumsrecht) Willensäußerungen der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohnungseigentümer ihren Niederschlag. Sie werden auf Wohnungseigentümerversammlungen gefasst. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Das WEG sieht das „Kopfprinzip“ vor (pro Wohnungseigentümer – unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungen – eine Stimme). In der Gemeinschaftsordnung kann abweichend davon für Abstimmungen auch das Wertanteilsprinzip festgelegt sein. (siehe Stimmrecht) Beschlüsse, die Regelungen betreffen, die über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgehen, können beim Wohnungseigentumsgericht angefochten werden. (Beispiel: Es wird der Ausbau des Dachgeschosses mit gemeinschaftlich zu nutzenden Räumen beschlossen). Solange eine gerichtliche Ungültigkeitserklärung von Eigentümerbeschlüssen nicht vorliegt, sind diese Beschlüsse für alle Beteiligten, also für Wohnungseigentümer und Verwalter, verbindlich – unabhängig davon, ob es sich um einstimmige- oder Mehrheitsbeschlüsse handelt. Der Antrag auf Ungültigkeitserklärung (Anfechtung) eines Beschlusses kann nur binnen eines Monats nach der Beschlussfassung gestellt werden. Es ist für den Fristablauf ohne Bedeutung, ob der (anfechtende) Wohnungseigentümer Kenntnis von dem Beschluss hatte oder nicht (Zugang des Versammlungsprotokolls). Nur Wohnungseigentümer und Verwalter sind zur Beschlussanfechtung befugt, nicht aber dritte Personen.

Für eine Anfechtung ist Voraussetzung, dass überhaupt ein Beschluss vorliegt. Anträge der Wohnungseigentümer und des Verwalters, die in der Wohnungseigentümerversammlung keine zustimmende Mehrheit finden (negativer Beschluss), sind nicht anfechtbar. Von vornherein nichtig und damit nicht anfechtbar sind allerdings alle Beschlüsse, für die den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt. Beispiel: durch Mehrheitsbeschluss soll einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. (siehe Pseudobeschluss)

Wenn kein Beschluss – aus welchen Gründen auch immer – zustande gekommen ist, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Ein Beschluss ist stets unwirksam, wenn er inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften verstößt oder willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers darstellt. Eine Berufung auf die Nichtigkeit ist jederzeit möglich; die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt.

Beschlussfähigkeit
Damit eine Wohnungseigentümerversammlung rechtswirksame Beschlüsse fassen kann, muss sie beschlussfähig sein. Beschlussfähig ist eine Versammlung nur dann, wenn die anwesenden und vertretenen (erschienenen) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG). Die Beschlussfähigkeit muss zu Beginn der Versammlung und im Zweifelsfalle wiederholt im Verlaufe der Versammlung, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung schon verlassen haben sollten, festgestellt werden, und zwar gegebenenfalls zu jedem Beschlusspunkt (Tagesordnungspunkt). Sind einzelne Eigentümer nicht stimmberechtigt, sind deren Miteigentumsanteile nicht mitzuzählen. Von dem sogenannten Quorum von "mehr als der Hälfte" der Miteigentumsanteile kann durch Vereinbarung, also auch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen, die unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Fasst eine Wohnungseigentümersammlung trotz Beschlussunfähigkeit dennoch entsprechende Beschlüsse, sind diese Beschlüsse wirksam, wenn sie nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

Die Beschlussfähigkeit ist durch eine Anwesenheitsliste festzustellen und gegebenenfalls nachzuweisen. In diese Liste haben sich alle anwesenden Eigentümer durch persönliche Unterschrift einzutragen. Zum Nachweis der Beschlussfähigkeit ist es erforderlich, dass in der Liste neben den Namen auch die Höhe der Miteigentumsanteile verzeichnet sind. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, sind sämtliche Eigentümer namentlich zu erfassen. Lassen sich einzelne Eigentümer vertreten, sind auch diese Vertreter, die ihre Vertretungsvollmacht nachweisen müssen, in die Anwesenheitsliste aufzunehmen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Das Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass es ein auf eine Person bezogenes Nutzungsrecht an einem Grundstück gewährt. Die Absicherung im Grundbuch erfolgt in Abteilung II. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch sonst übertragbar. Sie kann sich aber auf mehrere Personen beziehen. So kann z.B. ein Wohnungsrecht für Ehegatten bestellt werden. Am besten werden in einem solchen Fall zwei gleichrangige Dienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen.

Die Dienstbarkeit kann nicht mit Leistungspflichten des Berechtigten verbunden werden, es sei denn, sie haben eine wirtschaftlich untergeordnete Bedeutung (z.B. Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung durch die Wohnungsberechtigten, Zahlung der Strom-, Wasser-, Heizkosten). Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden vielfach zugunsten von Versorgungsunternehmen eingetragen, die das belastete Grundstück zur Durchführung einer Leitung, Unterbringung einer Trafostation u.a. benutzen wollen.

Bestellung des Verwalters
Die Bestellung ist der gemeinschaftsinterne und organschaftliche Akt, durch den eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter berufen wird und der vom Abschluss des Verwaltervertrages zu unterscheiden ist. Sie gehört zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Die Bestellung kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer oder durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung erfolgen. Durch richterlichen Beschluss kann auch ein Notverwalter bestellt werden.

Betriebskosten
Die Betriebskosten sind neben der "Grundmiete" diejenigen Bestandteile der Wohnungsmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Es können auch Betriebskostenpauschalen vereinbart werden. Wird weder eine Umlage noch eine Pauschale vereinbart, sind diese mit der Mietzahlung abgegolten ("Inklusivmiete"). Der Vermieter kann aber durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber Betriebskosten, die in der Miete enthalten sind bei entsprechender Senkung der Miete zum Anfang eines Jahres in Umlagen verwandeln. Das gleiche gilt für die Umwandlung von Pauschalen in Umlagen. Nach den neuen Regeln sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten "vorbehaltlich anderer Vorschriften" nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt durch den Mieter entstehen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Was im Einzelnen Betriebskosten sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung, die die entsprechenden Vorschriften der II. Berechnungsverordnung ersetzt hat.

Nach Wohnfläche umlagefähig sind: Grundsteuer, Kosten der Straßenreinigung, der Müllentsorgung, des Aufzugbetriebes, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Außerdem zählen hierzu die Kosten der Gartenpflege, der Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, Prämien bestimmter Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeisterlöhne (mit Ausnahme von Lohnanteilen, die sich auf Reparaturarbeiten und die Verwaltung beziehen). In der Regel werden auch noch Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie bestimmte sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad) nach Wohnfläche umgelegt werden können.

Verbrauchs- oder verursachungsbedingt sind Kosten der Wasserversorgung und (sofern daran gekoppelt) die Kosten der Entwässerung, die Heiz und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Gemeinschaftswaschmaschine. Bei den "sonstige Betriebskosten" muss analysiert werden, ob sie wohnflächen- oder verbrauchs- bzw. verursachungsbezogen abgerechnet werden können. Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Neuregelung einen vereinbarten Umlageschlüssel durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber anpassen.

Die Betriebskostenabrechnung muss künftig innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum dem Mieter zugehen, sonst können etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden. Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.
Das kontinuierliche Ansteigen der Betriebskosten vor allem Anfang der 90er Jahre führt zu der Bezeichnung "zweite Miete".

Bewertung von Immobilien (allgemein)
Bei Immobilien werden mehrere Wertbegriffe unterschieden. Der Verkehrswert ist der zum Bewertungsstichtag zu ermittelnde fiktive Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Außerachtlassung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände zu erzielen wäre. Dabei sind Grundstücksbeschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden drei alternative Verfahren herangezogen, nämlich das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Zu Zwecken der Beleihung wird der Beleihungswert ermittelt, der vom Verkehrswert abgeleitet werden kann.

Neben dem Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie spielen noch der Einheits- und der Grundbesitzwert eine Rolle.

Der Einheitswert ist weiterhin Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Grundbesitzwert ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung und in Sonderfällen auch für die Grunderwerbsteuer. Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt der Erbanfalles.

Im Bereich der Versicherungen wird von Ersatzwert gesprochen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem Ersatzwert als Neuwert (Wiederherstellungswert) und dem Ersatzwert als Zeitwert. Letzterer ist der um die Alterwertminderung verminderte Neuwert.

Bezugsfertigkeit
Unter Bezugsfertigkeit versteht man den bautechnischen Zustand des Gebäudes, der ein Bewohnen der Wohnräume ermöglicht. Dieser Zeitpunkt muss nicht mit dem tatsächlichen Bezugszeitpunkt der Wohnung übereinstimmen.

BGB-Vertrag
Unter diesem Begriff versteht der Baujurist einen Bauvertrag, dem allein die Bestimmungen des Werkvertragsrechts (Werkvertrag) zugrunde liegen. Das Gegenstück zum BGB-Vertrag ist der VOB-Vertrag. Für den Bauherrn ist wichtig zu wissen, dass ein BGB-Vertrag immer dann vorliegt, wenn nicht ausdrücklich die Geltung der VOB vereinbart wird.

Bodenrichtwert
Bodenrichtwerte sind Wertkonstrukte, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt.

Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein unbebautes Grundstück übertragen wird. Als steuerrelevanter Wert werden dabei 80% des Bodenrichtwertes angesetzt. Ferner findet er Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.

Bodenrisiko
Da der Bauherr dem Bauunternehmer das Baugrundstück zur Verfügung stellt, trägt grundsätzlich er das Risiko für gesehene Boden- und Wasserverhältnisse des Grundstücks. Dieses Boden- oder auch Baugrundrisiko wird allerdings dadurch gemindert, dass der für die Planung zuständige Architekt sich selbst ein Bild von den Bodenverhältnissen muss. Unterlässt der Architekt die eventuell notwendige Entnahme von Bodenproben, kann er sich gegenüber dem Bauherrn schadenersatzpflichtig machen.

 

Bonität
Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit des Kunden. Sie hängt ab von der Einkommens- und Vermögenslage, aber auch von der Glaubwürdigkeit der Person, die Sicherheit des Arbeitsplatzes etc.
 

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